국토교통부(장관 김현미)는 도시재생사업으로 인해 영세 상인들이 내몰리는 이른바, 상가내몰림 현상 방지를 위해 상생협약* 표준안을 고시하고, 상생협력상가** 추진방안을 확정하여 ‘19년 상반기부터 조성에 착수한다고 밝혔다.
* 상생협약(도시재생특별법 제27조의2)
: 도시재생활성화지역에서 임대인, 임차인, 지자체장 등이 임대료 안정화, 임대차기간 조정, 이행시 우대조치 등을 내용으로 자발적으로 체결하는 협약으로 표준고시는 ‘18.12.28일부터 www.molit.go.kr에서 확인 가능
** 상생협력상가 : 도시재생지역 내 공공(지자체, 공공기관 등)이 청년 스타트업, 지역 영세상인 등에게 최대 10년 동안 저렴하게 임대하기 위해 조성한 상업용 건물

≪ 상생협약 표준 고시 ≫

국토교통부는 지자체에서 그동안 맺어 온 상생협약들이 임대인과 임차인간 권리·의무가 구체적이지 못하고, 이행 여부도 자율에 맡김에 따라 실효성에 한계가 있다고 보고, 이번에 제시한 상생협약 표준안에서는 ｢상가임대차보호법(이하 상임법)｣에서 정한 임대료 인상률과 계약갱신요구권 수준 이상으로 강화된 임대계약을 맺을 경우, 지자체장이 임대인에게 리모델링 비용 등 인센티브를 부여하고, 협약 위반시 위약금 등 제재사항을 명시함으로써 실행력을 확보하는데 중점을 두었다.

우선, 표준 협약서에 따라 계약을 체결할 경우, 차임(또는 보증금) 인상률을 상임법상 한도(5%이하) 이하로 하고, 계약갱신요구권도 상임법에서 정한 기간(10년) 이상으로 정할 수 있도록 하였다.

이와 같이 상임법 수준보다 강화(임차인에게 유리한)된 협약을 체결할 경우, 지자체장은 임대인에게 리모델링 비용, 용적률, 건폐율 완화 등 인센티브를 제공하는 것을 협약에 포함하도록 하였다.

또한, 협약의 실효성을 확보하기 위해 임대인이 소유권을 이전할 경우에도 협약의무가 승계되도록 하고, 협약을 이행하지 않을 경우 지원금을 반환(보조금 등의 전액과 이자)하고 위약금도 지급하도록 제재사항을 명시하고 있다.

앞으로 국토교통부는 상생협약을 적극적으로 활용하도록 유도하기 위해 재생사업 공모시 상가내몰림 예상지역에는 사업 신청요건으로 상생협약 체결 등 상생계획 수립을 의무화하고, 사업이 진행 중인 지역에서도 임대동향을 조사하여 우려 지역에서는 상생협약 체결 등 방지대책을 마련해 나가도록 할 것이라 밝혔다.

≪ 상생협력상가 조성 ≫

또한, 국토교통부는 도시재생사업으로 상가내몰림 현상이 발생할 경우 영세 상인들을 지원하고 구도심 상권에 활력을 불어넣기 위하여 도시재생지역에 상생협력상가를 적극 공급하기로 하고, 상가 조성, 입주자 선정, 운영 및 관리 등 관련 가이드라인을 마련하여 ‘19년 상반기부터는 본격적으로 조성에 착수하기로 하였다.

상생협력상가는 지자체나 공공기관이 조성하여 장기간 저렴하게 제공하는 상업시설로서 도시재생 사업과정에서 발생 가능한 ‘상가내몰림’을 미연에 방지함과 아울러, 빈집, 빈 점포 등 유휴 공간을 창업공간으로 활용하는 등 다양한 역할을 담당하게 된다.

상생협력상가 조성 및 운영방안의 주요 내용은 다음과 같다.

먼저, 상생협력상가의 조성방식과 관련해서는, 지자체 또는 공공기관은 해당 도시재생사업지역에 상생협력상가조성 필요성을 면밀히 검토한 후, 대상지 특성 및 사업방식에 따라 매입형(건물 리모델링)과 건설형(신축)중에서 조성방식을 선택한다.

매입형은 저층시가지내 빈집, 빈 점포 등을 리모델링하거나 용도전환하여 조성하는 방식이고, 건설형은 유휴 국·공유지, 공공기관 보유토지 등을 활용하여 복합시설로 조성하는 방식이다.

재원은 정부 재정(도시재생뉴딜 사업비), 주택도시기금(수요자중심형 융자상품), 지자체 자체사업비, 공공기관 자금 등을 다양하게 활용하도록 할 계획이다.

둘째, 상생협력상가의 입주자 선정방식과 관련해서는 국토부가 입주대상, 입주기간, 임대료 등에 대해서 표준안을 마련하고, 각 지자체는 지역 여건에 따라 수정하여 적용하게 된다.

지자체는 상생협력상가의 조성취지에 따라 소상공인, 창업기업, 사회적 경제조직, 사회적 배려대상(자활기업, 장애인기업) 등을 우선 선정하고, 최대 10년까지 저렴(주변시세(감정가)의 80%이하)하게 임대하게 된다.

또한, 입주자 선정위원회를 구성하여 도시재생사업지역 주변 상권과의 조화, 상가내몰림 피해정도, 지역사회 기여도 등 선정기준을 근거로 입주자를 최종 선정하게 된다.

셋째, 상생협력상가의 운영 및 관리방식과 관련해서는 지자체는 상생협력상가의 원활한 운영을 위해 필요한 경우 상가운영위원회*를 설치하고, 이를 통해 입주 권장업종 선정, 사용조건 및 퇴거규정 등 지역 여건에 맞는 구체적인 운영방안을 마련해야 한다.
* 지자체 담당공무원, 지역대학 교수 등 전문가, 주민 등 총 15명 이내로 구성

또한, 상생협력상가에 입주한 임차인들의 지속 가능한 영업활동을 위해 법률자문, 세무협의 등 기본적인 창업 교육을 진행하고, 청년 창업자들을 위한 다양한 창업컨설팅도 병행할 예정이다.

국토교통부 관계자는 “이번에 마련된 상생협약 표준 고시를 도시재생사업을 하는 곳에서 적극 활용하도록 권장하고, 상생협력상가를 조성하는데 정부와 지자체가 힘을 모은다면 도시재생사업으로 인한 과도한 임대료 상승을 예방할 수 있을 것”이라고 보며, “특히, 뉴딜사업을 통해 공급되는 상생협력상가는 영세상인 뿐만 아니라, 지역 문화·예술가들을 위한 공간, 청년 창업공간으로도 활용이 가능한 매력적인 공간으로 조성할 것”이라고 강조하였다.