지방도시의 임대료 규제완화
--------------------------

건설교통부 주택도시국 주택정책과 500-4120


<> 건설교통부는 무주택서민을 위하여 국민주택기금 지원을 통해 건설하는
임대주택(공공壙?시행하기로 하였음.

<추진배경>

- 건설교통부에서는 내집마련이 어려운 임차가구의 주거안정을 강화하기
위해 공공임대주택 건설을 계속 확대하는 한편(임대주택 공급계획 : 7
만호("95) --> 8만호("96) --> 9만호("97)

o 택지 및 자금지원을 확대하는등 지원을 강화하고 있음.

* "97.1 임대주택에 대한 국민주택기금 지원액 인상(호당 1,500-1,700
만원 --> 1,800-2,000만원)

* "97.2 공공택지중 20%를 임대주택 용지로 우선 공급, 임대주택용
공공택지의 공급가격을 10%p 인하- 이같은 시책에 힘입어 임대주택 건설이 다소 늘어나고 있으나

o 임대보증금 및 임대료에 대한 규제가 과도하여 임대기간중 적정한 수
익성이 확보되지 못함으로써

o 임대주택을 안정적으로 공급하는데 한계가 있고, 임대주택의 질적 수
준도 낮아지는 등의 문제점이 제기되어 옴.

- 이에 따라 임대사업의 적정 수익성을 확보하여 임대주택 건설을 활성화
하기 위한 차원에서 임대보증금 및 임대료에 대한 규제를 완화하기로
한 것임.

<주요 내용>

- 임대보증금률 및 자기자금 이자율 일원화

o 현재임대보증금 및 임대료를 산출함에 있어 적용되는 임대보증금률
및 자기자금 이자비율이 5개 급지별로 차등화되어 있으나

o 앞으로는 급지구분을 폐지하고 모든 지역을 현재의 1-2급지 수준으로
일원화하기로 하였음.

. 1급지 : 서울

(현행) 보증금률 50%, 자자이자비율 20%
(조정) 보증금률 50%, 자자이자비율 20%

. 2급지 : 100만 이상 도시

(현행) 보증금률 50%, 자자이자비율 20%
(조정) 보증금률 50%, 자자이자비율 20%

. 3급지 : 30만 이상 도시

(현행) 보? 책정됨에 따라, 실제 건설비는 1-2급지의 75-90% 수준인데도 임대보
증금 등은 60-70% 수준에 불과하여

임대사업의 수익성이 저하되고 자기자금 부담이 과중하게 되는 문제
점이 제기되어 옴에 따라

o 이번에 3-5급지의 경우도 1-2급지와 같은 수준으로 동 비율을 조정하
여 임대기간중 자금부담을 경감하고, 이를 통해 임대주택 건설을 촉
진하기 위한 것임.

이번 조정은 임대보증금 및 임대료의 절대금액을 1-2급지 수준으로 조
정하는 것이 아니라

o 임대주택 건설에 투입한 자기자금중 임대보증금 및 임대료로 받을 수
있는 비율을 전국적으로 일원화하는 것이므로

o 건설원가에 따라 임대보증금 등이 결정되는 현행 체계하에서는 임대
주택의 건설원가가 저렴한 3-5급지의 경우에는 보증금 및 임대료가
여전히 1-2급지보다는 낮은?만큼 분양
가격이 낮아지기 때문에 전체적으로 보면 부담이 늘어나는 것이 아
님.

* 분양전환가격=(건설원가+감정평가가격)/2(건설원가=당초 투입금
액+자기자금 이자-감가상각비)


o 이번 조정이 집값 및 전세값에미치는 영향에 대해서는

. 실제 집값.전세값 인상을 주도하는 서울, 수도권 위성도시, 광역시
등은 1-2급지에 해당되어 금번 조정대상이 아니므로 가격에 영향을
미치지 않으며

. 3-5급지의 경우에도 이번에 조정을 하더라도 임대보증금 및 임대료
수준이 1-2급지의 60-80% 수준에 머물러 안정될 것으로 보임.

. 또한, 조정된 가격은 현재 임대중인 주택에는 적용되지 않고 신규
로 공급되는 임대주택에 한하여 적용되므로 실제로 임대보증금이
오르는 시기는 2년 이후에나 적용될 것宛뮌?

<참고> 임대보증금 및 임대료 조정 예시
(단위 : 천원, %)
=================================================================
급지 현행 조정 (인상액)(전세환산) 비고(지역)
-----------------------------------------------------------------
1 보증금 18,127 18,127 - 37,127 서울
임대료 190 190 -

2 보증금 13,857 13,857 - 31,557 인구 100만 이상
임대료 177 177 - 도시, 인구 60만
이상 도청소재지,
수도권 위성도시

3 보증금 9,555 11,945 2,390 29,045 인구 30만 이상 도
(25)시, 도청소재지,
임대료 171 171 - 기타 수도권 시급
도시(평택, 송탄
등)

4 보증금 7,136 11,893 4,757 28,893 인구 10만 이상 도
(67) 시, 5만 이상 도시
임대료 162 170 8 로서 대도시 주변
(5) 도시, 수도권 읍급뺨?비율
. 20평형(전용 15평) 기준
. 임대료의 전세금 전환이율은 연 12% 적용