건설교통부는 선계획-후개발 원칙에 따라 주택·산업·유통 등 다양한 기능을 갖춘 종합적·체계적 도시개발이 가능한 도시개발사업의 활성화를 위해 『도시개발업무지침』을 개정, 12월1일자로 시행한다.



개정된 『도시개발업무지침』에 따르면, 도시개발사업은 원칙적으로 나지(裸地) 비율이 50%이상인 미개발지역에만 적용된다. 이는 도시개발사업이 미개발지역의 신규 개발을 위한 사업방식으로서 주택재개발사업과 달리 기존 건축물의 멸실에 대한 기준이 없고 토지수용을 위한 주민동의요건(민영개발시 토지소유자 2/3이상 동의, 공공개발시 동의 불필요)도 토지소유자 4/5이상의 동의로 조합을 구성하는 주택재개발사업보다 완화되어 있으므로, 나지 비율이 50% 미만인 기존 주거 지역은 도시개발사업 대신 주택재개발사업에 의한 개발을 유도하기 위한 것이다.



그러나, 주택재개발사업은 사업요건이 엄격(서울시 : 호수밀도 80호/1ha 이상, 불량주택 비율 2/3이상인 지역)하여 낙후지역이라 하더라도 사업요건이 충족되지 않는 경우가 많고 대단위 개발이 어려우므로, 나지 비율이 50%미만인 기존 주거지역도 주택가격 안정, 도시의 균형 개발 등을 위해 충분한 기반시설을 갖춘 대단위 단지로 새로 개발이 필요할 경우에는 예외적으로 도시개발사업이 허용된다.



다만, 충분한 기반시설 없이 주택건설 위주로 민간업체에 의한 소규모의 기존 주거지역 개발이 난립되는 것을 방지하기 위해 나지 비율이 50% 미만인 지역의 도시개발사업은 ① 시․도지사가 낙후지역의 개발을 위해 필요하다고 판단하여(예: 서울시 뉴타운 사업지구) ② 건설교통부장관과 협의한 경우로서 ③ 국가․지방자치단체․주공․토공 또는 지방공사가 시행자인 공공개발에 한하여 허용된다.



또한, 최근 아파트 가격의 급격한 상승으로 환지대상으로 토지 대신 체비지에 건설된 공동주택으로 보상하는 입체환지에 대한 수요가 급증할 것으로 예상됨에 따라 청약제도에 의한 주택공급질서의 예외로 인정되는 입체환지로 인해 주택공급질서가 교란되지 않도록 입체환지 대상을 주택과 대지를 동시에 소유한 자로 한정하고, 신청자가 많을 경우 추첨으로 대상자 선정토록 하였다.



아울러, 동일 사업지구내에서 수용방식 및 환지방식을 혼용하는 도시개발사업을 일정한 기준없이 허용할 경우 환지대상 토지가 사업지구내 곳곳에 무질서하게 배치됨으로써 체계적인 개발이 곤란해지는 문제점을 방지하기 위해, 동일사업시행지구내에서 수용방식과 환지방식을 혼용할 경우에는 전․답․임야 등 지목이 대(垈)가 아닌 토지는 모두 수용하되, 지목이 대(垈)인 주거용 토지는 특정구역에 모아 다른자리에 환지할 수 있도록 하였다.



문의, 도시국 도시관리과 황성규 02-2110-8171 sungkyuhwang@moct.go.kr