건설교통부는 28일 공청회를 통해 발표된 방안과 이날 나온 의견을 토대로 후분양제를 활성화하기 위한 방안을 마련, 내년부터 시행할 예정이다.



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국토연은 후분양에 따른 공급 위축을 막기 위해 건설업체에 대해 ‘집 지을 돈’을 국민주택기금은 물론 금융기관이 장기 저리로 지원해야 한다고 강조했다. 프로젝트파이낸싱회사법을 제정, 금융기관을 통한 주택건설자금 조달이 쉽도록 하고, 주택저당채권(MBS)도 활성화해 장기주택자금 조달시장을 조성해야 한다고 판단, 대출보증, 완공보증, 분양판매보증제 도입과 함께 주택품질보증기구도 설립, 후분양시장의 건전성을 높여야 한다고 밝혔다.



◆ 후분양제 필요성



선분양을 통해 다수 비전문가(소비자)가 사업 위험을 안고 시장에 참여하는 것은 후분양제 아래서 소수 전문가(주택사업자)가 사업 위험을 안는 것보다 시장교란 가능성이 많다는 분석이다.



선분양제는 그대로 유지된 채 분양가만 자율화된 상황에서 선분양을 통한 자금조성 구도가 바람직한지 재검토해야 하는 시점이라는 것, 이와 함께 주택부족 현상이 어느정도 해소된 상황에서 소비자 부담을 볼모로 정부가 주택의 대량 공급을 위해 건설업체를 지원하는 것도 설득력이 떨어지고 있다.



무엇보다 주택시장이 공급자 위주에서 수요자 위주로 재편되면서 소비자의 상품선택권을 확대하고 주택품질제 도입 등을 통해 소비자 보호를 강화하며 소비자의 위험 부담을 덜어줄 필요성이 점점 강해지고 있다.



◆ 후분양제 파급효과



모든 주택사업이 후분양제로 전환될 경우 주택업체는 그동안 소비자로부터 받았던 연간 21조9천억원 규모의 선분양자금을 다른 공급선에서 조달해야 한다.



점진적인 후분양제 전환 방안의 하나로 공정에 따라 분양시기를 조정한다고 가정하면 연간 자금소요액은 30% 시공후 분양할 경우 11조2천억원, 50% 시공후분양할 경우 14조2천억원, 80% 시공후 분양할 경우 18조8천억원으로 줄어든다.



선분양에 동원되는 21조9천억원 가운데 절반이 넘는 11조원이 소비자가 은행에서 조달하는 중도금 대출인 점을 감안하면 후분양으로 인한 추가 건설자금은 어차피 같은 은행권이 주택업체에 대출하거나 투자해야 하는 몫이라는 것. 이와 함께 소비자금융은 주택사업자에게 부채로 잡히지 않지만 금융기관 대출은부채로 계상되기 때문에 후분양 전환시 부채비율이 급증하고 자금조달 및 수요확보등의 측면에서 사업위험이 크게 높아지게 된다.



2002년 6월 현재 건설업 부채비율이 280.2%로 제조업(135.6%)보다 배 이상 높은실정임을 감안하면 후분양 전환시 사업회계를 사업주와 분리, 주택업체 부채비율을완해해 줄 필요가 있는 것으로 지적되고 있다.