[% 1, middle, left %]1. 언제부터 주택거래를 신고하여야 하는지 ?



주택거래신고제는 3월 30일부터 시행됩니다. 하지만 주택거래신고제가 3월 30일에 도입되더라도 주택거래신고지역으로 지정되는 지역에 한하여 주택을 실거래가로 신고토록 하는 것이므로 주택거래의 신고는 3월 30일 이후에 주택거래신고지역이 지정․공고된 날 이후에 주택거래계약을 체결하는 분부터 적용됩니다.



다만, 신고지역 지정 전에 계약을 이미 체결하였다고 하더라도 계약서에 검인을 받지 않은 경우에는 신고지역 지정일부터 15일이내에 관할 시.군.구청에 신고하여야 하므로 계약체결 후 잔금을 지급하였다 하더라도 신고지역 지정일을 기준으로 당해 계약서에 검인을 받지 않은 때에는 신고대상이 됩니다.



2. 신고지역에서 주택거래를 신고하면 계약서 검인을 별도로 받지 않아도 되는지 ?



그렇다. 신고인이 주택거래를 신고하여 관할 시.군.구청으로부터 신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 간주되므로 별도로 주택거래계약서에 검인을 받지 않아도 됩니다.



3. 어느 지역을 신고지역으로 지정할 것인지 ?



주택거래신고지역은 건설교통부장관이 주택정책심의위원회를 거쳐 지정하므로, 어느 지역을 신고지역으로 지정할 것인지 여부는 아직 정확히 알 수 없습니다. 다만, 3월 30일 이후에 3월말 주택가격 동향조사 결과가 나오면 이를 바탕으로 하여 신고지역 지정후보지를 선정할 예정입니다.



선정기준은 ⅰ) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역, ⅱ) 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역, ⅲ) 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 아파트 또는 연립주택매매가격상승률의 2배 이상인 지역, ⅳ) 관할 시장.군수 또는 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역중에서 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐서 지정할 예정입니다.



그리고 주택거래신고지역의 지정범위는 시.군.구 또는 읍.면.동의 행정구역별로 지정하는 것을 원칙으로 하되, 투기가 성행하는 지역이 국지적이거나 투기의 인근지역 확산가능성이 낮은 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있다고 인정되는 때에는 주택단지 또는 재건축.재개발구역 단위별로 지정할 수 있습니다.



4. 주택거래신고지역으로 지정.공고되면 언제부터 효력이 발생되는지 ?



주택거래신고지역은 건설교통부장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하며, 건설교통부장관은 이 경우 ⅰ) 주택거래신고지역의 종류(예 : 아파트거래신고지역), ⅱ) 주택거래신고지역의 지역적 범위(예 : 00시 00구 00동), ⅲ) 신고대상 공동주택(예 : 60㎡초과 아파트 등)을 관보에 고시하고 관할 시장.군수.구청장에게 통보하여야 합니다.



또한 신고지역의 지정은 관보에 게시되는 날부터 효력이 발생되며, 관할 시장.군수.구청장은 일반인에게 15일간 열람할 수 있도록 조치하게 되므로 신고지역의 지정이 공고.고시된 날에 체결한 계약부터 주택거래를 신고하여야 하며, 신고의무기간(계약체결일부터 15일이내)이 경과한 때에는 과태료 처벌을 받게 됩니다.



5. 신고대상 주택은 무엇이며, 이미 철거한 주택도 신고하여야 하는지 ?



신고대상 주택은 신고지역의 종류에 따라 다음과 같이 구분됩니다. 첫째, 아파트거래신고지역에서는 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축.재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트, 둘째 연립주택거래신고지역에서는 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축.재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택, 셋째 아파트.연립주택거래신고지역에서는 첫째 및 둘째의 주택이 해당됩니다.



그리고 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 때에는 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 보며, 재건축.재개발구역안에 있는 아파트 및 연립주택에 대하여는 당해 주택이 철거.멸실된 경우에는 신고대상에서 제외됩니다. 다만 당해 주택이 멸실된 경우라고 하더라도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 않은 때에는 신고대상이 됩니다.



6. 신고의무자가 신고하여야 하는 것은 무엇인지 ?



신고의무자(매수인 및 매도인)가 신고하여야 하는 내용은 당해 주택거래계약에 관한 사항으로 ① 계약당사자의 성명.주소.주민등록번호, ② 계약일, 거래대상 주택의 소재지, ③ 거래대상 주택의 종류와 규모, ④ 주택의 실거래가액, ⑤ 소유권 이전예정일자, ⑥ 부동산 중개업자가 중개한 경우, 그 부동산중개업자, ⑦ 계약의 조건이나 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한입니다.



그리고 신고사항중 주택의 규모는 전용면적에 의하여 산정하되, 전용면적을 산정할 수 없거나 산정이 곤란할 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 전유부분(공동주택의 전유부분)의 면적에 의하여 판단합니다.



7. 거래가액 허위신고자는 어떻게 파악하는지 ?



우리부는 현재 지자체.국세청 등이 허위신고 파악을 보다 용이하게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원 등의 협조를 받아 전국의 투기지역을 대상으로 주택가격 데이터베이스를 구축하고 있으며, 주택가격 데이터베이스의 자료를 프로그램화 하고 해당 지방자치단체에 매월 1회 제공하여 허위신고 여부를 판단하는 자료로 활용할 수 있도록 할 계획입니다. 또한 관할 지방자치단체의 처리부서는 허위신고혐의자 명단을 작성하여 과세담당부서 및 관할 세무서에 통보하게 됩니다.



8. 과태료는 어떻게 부과하게 되는지 ?



과태료는 당해 주택거래신고지역을 관할하는 시장.군수.구청장이 일정기간 동안 신고하지 않았거나 혹은 거짓으로 신고한 경우에 당해 신고인에게 부과하는 것이므로 매매계약의 경우에는 매도인과 매수인이 모두 과태료 부과대상이 됩니다. 다만, 천재지변 등 불가항력적 사유로 신고가 지연되었거나 신고를 지연함에 있어 상당한 이유가 있다고 시장․군수․구청장이 인정하는 경우에는 그 사유가 존재하고 있는 기간은 신고기간에 산입하지 않습니다.



또한 신고인의 위반행위의 동기.횟수 등을 참작하여 과태료부과금액의 1/5 범위내에서 과태료를 가중 또는 경감할 수 있으므로 부득이한 사유가 있는 때에는 그 사유의 경중에 따라 과태료가 경감될 수 있을 것입니다.



9. 주택거래신고는 반드시 거래당사자가 하여야 하는지 ?



주택거래신고서는 신고의무자(매수인 및 매도인)가 관할 시장.군수.구청장에게 직접 제출하여야 합니다. 다만, 신고인의 생업상 사정 등으로 인하여 직접 신고하는 것이 불가능한 경우에는 대리인으로 하여금 신고서를 제출토록 할 수 있습니다. 또한 신고인중 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.



10. 채권의 등록발행과 실물발행은 어떤 차이가 있는지 ?

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11. 등록발행이 되면 매입의무자가 직접 은행에 가서 주택채권을 매입해야하는 불편은 없는지?



본인이 직접 구입할 필요는 없으며, 현재와 같이 법무사 등을 통한 대리구매가 가능합니다. 이 경우 대리인은 위임장을 가지고 가서 신청서에 매입의무자와 대리인의 실명을 모두 기재하고 실명확인 후 매입하여야 합니다.



12. 채권의 등록발행시 채권을 팔거나 보유하려면 어떻게 해야 하는지 ?



채권을 팔려고 하는 경우에는 국민은행 창구에서 매도의사를 표시하면 매도대행 증권사를 통하여 시장공정할인율로 즉시 매도하여 줍니다.



채권을 보유하고 싶은 경우에는 본인명의 증권사 계좌가 있으면 국민은행 창구에서 동 계좌로 입고하여 주고, 증권사 계좌가 없으면 계좌를 신규 개설하여 입고하여 줍니다.



13. 기 발행된 채권도 등록해야 하나 ?



등록발행은'04.4.1부터 신규발행되는 채권부터 적용되므로, 기발행된 국민주택채권은 등록할 필요가 없으며 종전과 같이 실물로 유통됩니다.





14. 주상복합아파트에 대하여 주로 바뀐 내용은 ?



주택건설사업자 측면에서 보면, 20세대 이상 300세대 미만 주상복합아파트도 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하고 착공과 동시에 입주자를 모집하고자 할 때에는 분양보증이 의무화되며, 투기과열지구 뿐만 아니라 투기과열지구가 아닌 곳에서도 일반아파트와 같이 관할 시장.군수.구청장에게 분양승인을 받아 청약통장 가입자를 대상으로 공개모집하여야 합니다.



입주자 측면에서 보면, 주상복합아파트도 일반아파트와 같이 청약통장 가입자에 대해서만 청약자격이 주어지고, 과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약자격 1순위가 제한되며, 투기과열지구에서 건설하는 전용 25.7평이하 주상복합아파트중 대하여는 75%가 무주택자에게 우선 공급되고, 3월 30일 후에 분양승인을 받는 주상복합아파트는 투기과열지구내에서 분양권 전매가 금지됩니다.



15. 주상복합아파트의 분양권 전매가 모두 금지되는지 ?



아니다. 3월 30일 후에 분양승인을 신청한 경우, 투기과열지구내에서만 당해 주상복합아파트의 분양권은 소유권이전등기시까지 전매가 금지됩니다. 따라서 3월 30일 전에 시장.군수 또는 구청장에게 분양승인을 이미 신청한 경우에는 1번에 한하여 분양권을 전매할 수 있습니다.



또한, 법 시행일(3.30) 전에 투기과열지구가 아닌 지역이어서 분양승인(입주자 모집승인)을 받지 않고 분양한 주상복합아파트인 경우에는 주택법에 의한 분양승인 절차 없이 건축주가 자율적으로 공급방법을 정하여 분양하는 등 당초부터 공급방법에 있어 주택법의 적용을 받지 않도록 하였으므로 차후 당해 지역이 투기과열지구로 지정되더라도 3.30일 후에도 전매 제한을 받지 않습니다.



문서, 주택정책과 이명섭 전 화 번 호 02-2110-8160 hy9447@moct.go.kr