이방주 한국주택협회장은 '세계화 시대의 한국주택 산업의 선진화'라는 주제로 12월 7～8일 양일간에 걸쳐 그랜드인터콘티넨탈 호텔 2층 국제회의장에서 5개국의 주택, 부동산 전문가들을 모시고 세미나를 개최하였다. 세미나에서는 7개의 논문이 발표되었으며 주요내용은 다음과 같다.



Susan Wachter (미국, 펜실베니아 와튼스쿨 교수)는 '선진국의 주택정책과 거시경제 파급효과'라는 논문에서, Wachter 교수는 미국도 주택가격이 상당히 많이 올랐지만 정부가 주택가격 정책에 직접개입하는 일은 없다고 주장하였다.



Susan Wachter 교수는 금리하락이나 소득의 증가로 수요가 증가할 경우 공급이 비탄력적(늘지않으면) 일때는 큰폭으로 상승하고, 공급이 탄력적이면(쉽게 늘어나면) 가격은 별로 오르지 않는다고 하였다.



따라서 필요한 곳에 필요한 주택이 공급되지 않으면 주택가격은 필히 상승한다고 주장하였다. 그 예로 미국도 뉴욕, 보스턴, 샌프란시스코,등 공급에 제약이 많은 해안도시의 주택가격 상승률이 높은 반면 내륙에 위치한 도시들의 경우 주택가격이 전혀 안 오른 곳도 많다는 주장이다.



미국의 주택정책 목표는 자가보유율을 증가시키는데 있다. 이를 위해 중산층에게는 자가보유율을 상승시키기 위하여 1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 면제해 주고 있다. 그리고 저소득층에게는 주택금융을 확충시켜 자가보유를 지원할 뿐만 아니라, 그것이 안되는 경우에는 임대료를 보조해 주거나 지방자치단체에서 주택을 매입하여 싸게 임대해 주는 방안 등이 있다.



미국은 주택가격이 상승하더라도 정부의 시장개입은 없을 뿐만 아니라 시장원리에 의해서 가격은 결정된다고 믿고 있다는 주장이다. 정부의 주택정책은 주택가격 안정이 아니라 주택공급을 원활하게 할수 있도록 지방정부의 택지개발을 도와주는 것이다.



Susan Wachter 교수는 한국정부가 도입하는 주택정책들은 자칫하면 의도와는 반대되는 결과를 초래할 수 있다고 주장하였다.



수요를 억제하는 정책들은 단기적으로 주택가격을 억제시킬 수 있지만 장기적으로는 역효과를 낼수 있다는 것이다. 즉, 주택공급의 비용을 높이는 정책은 주택가격의 상승을 가져올 것이라는 것이다. 끝으로 Susan Wachter 교수는 주택정책으로는 공급을 쉽게하고 자가보유를 지원하는 것이 바람직한 것이라고 주장하였다.



세계부동산 시장의 추세 : 유럽에 대한 시각(Xavier Jongen, ING 수석연구원, Netherlands)



유럽의 경제는 안정적이지만 활발하진 못하다. 긍정적인 측면은 유럽의 성장 속도가 향상돼 20년 넘게 세계경제에 강력한 성과를 가져올 만한 흔적을 남겼다는 것이다. 부정적인 측면은 유럽이 또 다시 세계경제에서 핵심적인 역할을 하는데 실패했다는 것이다. 상징적으로 최근 유럽경제연합(EU)은 10년간 세계에서 가장 경쟁력 있고 역동적인 경제 지식으로 무장한 유럽경제연합으로 만드는 것을 골자로 한 리스본 의제를 실현하기 어렵다고 인정했다.



지역적인 측면에서 보면 유럽의 경제는 모자이크 상태라 할 수 있다. 중부와 동부 유럽경제는 영국처럼 강력하게 성장하고 있다. 또한 다소 하강 상태였던 북부유럽과 남부 유럽 경제도 회복 조짐을 보이고 있다. 서부 유럽의 대표적인 경제국가이면서 유럽경제 모델로 존경받는 독일과 네덜란드는 새로운 돌파구를 찾기 위해 끊임없이 노력하고 있다.



상가․점포 시장(Retail)은 경기 침체기에도 상대적으로 안정적인 대표적인 부동산 자산이다. 공급이 제한돼 있기 때문에 새로운 상업용지가 늘어나기는 어렵지만 기존 점포의 경우 시장에서 보호를 받고 있는 상황이다. 오피스시장과 전략시장은 가장 영향력 있는 시장에 속한다. 한편 이들 시장에는 특별한 순환 주기가 있다. 시장 수요의 증가로 산업 제품의 수출과 성장이 증대하지만 오피스 기반은 여전히 영국 서부 일부 지역을 제외하고는 만족스러운 수준이 아니다. 그러나 파리나 스톡홀름, 프라하, 바르셀로나 등의 임대시장이 성장하며 2005년에는 새로운 전환이 이루어질 것으로 기대한다.



부동산 시장이 취약함에도 불구하고 투자자의 수익은 상당한 수준이고, 이익 배당도 늘고 있다. 발맞춰 투자도 크게 늘어나고 있다.



특히 부동산 간접 투자 상품에 대한 기관 투자자들의 투자 비용이 크게 증가했다. 낮은 이자율과 주식시장의 약세 등 여러가지 경제적 상황이 부동산 투자시장을 더욱 매력적인 시장으로 만들어 놓았기 때문이다.



부동산 투자에 있어서 투자자의 수익을 지속적으로 보장해주는 특별한 요인이 있는데 첫째는 실질적인 수익이 간접 부동산 상품으로 인해 실현된다는 것이다. 둘째는 정부 주도의 SOC사업을 시행할 때 재원 조달을 위해 발행한 국공채나, SOC사업을 위해 정부의 보증 아래 민간 펀드가 발행한 채권 시장의 투자 수익이 지난 10년 동안 꾸준히 증가해 왔다는 것이다. 이는 다른 여러 나라들이 리츠식의 투자 시스템을 구축할 수 있도록 하는 촉진제와도 같은 역할을 하고 있다.



유연하고 통합적인 유럽의 리츠시장은 투자 위험이 더욱 낮아져 투자자들이 꾸준히 늘고 있다. 최근 독일의 일부 개방형 펀드로부터 자금이 인출됐지만 그리 특별한 일이 아니며 그것이 구조적으로 성숙해지고 있는 유럽시장의 흐름을 거스르지는 않을 것으로 보인다.



여전히 부동산과 가격 사이의 차이는 교과서의 논리를 부정하는 듯 보인다. 투자자들은 언제까지나 너무 비싼 값을 주고 산 것이 아닌지 우려해야만 할까? 부동산 자산이 다른 자산과 동등한 수익을 추구하며 경쟁할 것이지만 가격이 밀고 당기는 식으로 형성되는 것이 가까운 미래에 달라지지는 않을 것이다. 또한 특히 위험을 기피하는 수요자들에게 몇 가지 경고가 있다. 거시 경제학에 있어서의 주된 위험, 이를 테면 만일 유럽의 성장이 최근 투자한 투자자들이나 실수요자에 비해 정체돼 있는 경우다. 이 같은 시나리오에서 B급(위험성이 높은) 자산이 네덜란드나 독일과 같이 취약한 경제의 자산과 같이 상당한 리스크를 줄 것으로 보인다.



2005년에도 부동산 시장에는 꾸준히 자본이 유입될 것으로 보인다. 또한 시장이 점점 더 발전하고 힘을 얻을 것으로 예상된다. 상가 점포 시장은 여전히 안전하고, 기대 수익이 높은 부문으로 성장할 것이다. 유로의 강세로 수출 성장세는 더뎌질 것으로 예상되지만 이는 내수의 증가로 어느 정도 차감될 것이다.



또한 2006년까지 오피스 시장이 완전히 회복되거나 대폭 확장되지는 않겠지만 여러 시장에서 임대 수요가 늘어나고 이로 인해 이미 시장의 환경이 바뀌고 있음을 내다볼 수 있다. 종합적으로 수익률은 안정세를 보일 것이며 가격의 등락은 소폭에 그칠 것으로 예상된다.





아시아 부동산 투자의 경험 (Larry Chua Cheong, Rodamco 아시아자산관리사장, 싱가폴)



현재 아시아 부동산 투자 부문에서 활약하고 있는 ING 부동산/로담코를 소개한다. 경제, 통화, 언어, 문화, 정치 등 아시아 여러 나라의 이슈들은 아시아에서의 투자를 더욱 흥미진진하게 하고, 또한 투자자들에게 많은 도전이 된다.



이번 세미나에서는 가능성 있는 투자 전략과 접근 방법에 대해 간략하게 언급하고 투자 관리 과정에서 이것들에 대한 찬반양론을 이야기하려고 한다. 뛰어난 전략은 제대로 실행되지 않을 경우 역사 속에서 그냥 좋은 전략으로만 남아 있겠지만 실행될 경우 많은 부분에 영향을 미친다. 이것을 명쾌하게 설명하기 위해 몇 가지 사례를 들어보았다.



① 인도네시아의 사례



인도네시아에서의 투자는 아시아 위기에 앞서 이루어졌다. 이 투자에 있어 심각한 재정적 위기와 충격에 대한 논의를 할 것이며 그 충격을 극복하기 위해 제출된 계획과 현재 몰의 상태에 대해 이야기하려고 한다. 1994년 자카르타 카라와치에 있는 상가의 25%가 화재로 피해를 입었는데 이 곳을 어떻게 개발했고, 현재 어떤 성과를 거두었는지를 이야기할 것이다.



② 중국의 사례



조직적 정비가 되지 않은 지역에의 초창기 투자. 90년대 중반 중국과 같이 제3세계의 조인트 벤처(Joint Venture)로 인해 발생한 여러가지 도전적인 요소들에 대해 언급할 예정이다. 투자 상품의 라이프 사이클과 수요에 따른 상관 관계가 논의될 것이며 더불어 그것을 평가하는 과정과 경쟁, 최근의 자산 동향에 대해 이야기 할 것이다.



1998년 ING는 베이징에 있는 고급 주거용 콤플렉스 중 40%를 매입해 사업을 진행했는데 이때 파트너, 관리자들과의 관계를 어떻게 조율하고 사업을 운영했는지 살펴볼 것이다.



③ 한국의 사례



완성된 투자 상품에 대한 투자는 2000년대 초반 형성되었다. 이 같은 한국 부동산 상품에 투자했던 외국 부동산 투자자들에게 이슈가 되었던 내용들과 그것을 어떻게 극복했는지에 대해 언급하려고 한다. 전 세계은행 고문비스드레지던스로 컨셉트를 전환해 공사를 마쳤다. 현재 안정적인 수익률을 올리고 있는 이 프로젝트의 과정에 대해 이야기할 것이다.



Housing Finance in a Global Context (Bertrand Renaud, 전 세계은행 고문, 미국)



지난 20년 동안 선진국 주택금융시장에는 중요한 변화가 있었다. 금융자율화와 금융부문의 혁신, 정보통신 혁명, 인구학적 구조변화 등이 그 배경이다.



한국은 국민소득으로 보면 고소득 국가에 속하지만 금융시스템의 기능은 뒤떨어져 있다. 금융심화의 정도를 나타내는 1인당 총통화의 경우 한국은 세계 183개 국가중 36위에 해당한다. 1위는 룩셈부륵, 2위는 미국, 3위 홍콩, 일본 5위, 싱가포르 8위 등이다. 주택금융에 관한 한 한국은 신흥 경제와 선진 OECD 국가들의 경계에 있다. 2001년 현재 GDP대비 주택자금대출 잔액의 비율을 보면 덴마크가 70%로 가장 높은 반면 한국은 아시아에서 7위에 그쳤고 소득이나 도시화율이 훨씬 낮은 태국보다도 순위가 낮았다.



세계 여러 나라의 주택금융 시스템은 1980년대 이후 규제된 금리의 정책금융을 제공하는 주택금융 전문기관 주도형에서 금융시장과 통합된 시스템으로, 예금에 기반을 둔 주택금융에서 자본시장에서 재원을 조달하는 주택금융 시스템으로 전환되었다. 이러한 주택금융의 심화에 따라 OECD 국가에서는 주택가격의 변동성이 작아졌다.



그러나 주택금융 시스템은 나라마다 다르고 주택가격의 변동성 역시 나라에 따라 차이가 있다. 최근에 발간된 IMF 세계경제전망에 따르면 OECD 국가내에서 고정금리 주택대출의 비중이 높은 나라일수록 주택가격의 변동성이 작은 것으로 나타났다. 예컨대 변동금리 대출이 주종을 이루는 영국의 경우 단기금리 변동에 대한 주택가격의 변동성이 미국의 6배에 달한다. 영국의 주택가격 변동성이 높은 또 하나의 이유는 주택공급이 비탄력적이라는 데 있다. 예컨대 영국의 주택공급은 미국에 비해 탄력성이 1/3에 불과한 것으로 추정된다.



주택금융의 핵심 기능은 대출 (mortgage origination), 보유 (mortgage holding), 관리 (mortgage servicing) 등 세 가지로 구성되며 이들 각 기능에 대해 규모의 경제가 적용된다. 주택금융의 효율성은 주택대출 보유단계에서 신용위험 (credit risk), 유동성 위험 (liquidity risk), 금리위험 (interest risk), 조기상환 위험 (prepayment risk) 등 네 가지 위험을 어떻게 관리하는가에 좌우된다.



장기 주택금융의 재원조달도 위험관리와 연관되어 있다. 재원조달 방식은 정부후원기관의 채권발행과 MBS 발행 등이 있는데 시장규모가 상당히 크기 전에는 채권발행이 MBS 발행에 비해 비용측면에서 더 유리하다.



단기 변동금리 예금을 재원으로 하는 영국의 주택금융 공급기관들이 장기 고정금리 주택자금 대출을 하려면 이자율 스왑을 통해 변동금리를 고정금리로 바꾸거나 채권을 발행하여 투자자에게 팔거나, 아니면 MBS를 발행하여 투자자에게 파는 방법을 고려할 수 있다.



이와 관련하여 흥미로운 사실은 영국이 세계적으로 널리 알려져 있는 미국 방식이 아닌 덴마크 시스템을 벤치마킹하고 있다는 점이다. 덴마크는 오랜 역사를 통해 발달한 채권시장을 통해 조달한 자금으로 30년 고정금리 대출을 공급하는 주택금융 시스템을 지니고 있다. 모든 대출은 표준화 되어 있으며 조기상환 수수료가 없다.



주택자금 대출기관(MCI)은 대출부터 채권발행, 채권원리금 상환관리 등을 모두 담당한다. MCI는 신용위험을 부담하며 금리위험과 조기상환 위험은 채권 투자자가 부담한다. 채권의 유동성은 매우 높다. 덴마크의 주택자금 대출잔액은 GDP의 70%에 달한다. 미국과 같은 자가보유 유인책이 없지만 덴마크의 자가보유율은 59%로 높은 편이다.



한국의 상황은 영국과 유사하다. 1997～2003년 사이에 한국의 주택대출은 3배로 늘었다. 그러나 이 기간동안 주택대출의 만기는 점점 짧아져서 2003년에 이루어진 신규대출의 87%가 만기 5년 이하의 대출이었다. 결국 한국의 주택금융은 주택담보 가계대출 (home equity loans)로 변질되었다고 볼 수 있다. 또한 주택공급도 각종 규제로 인해 매우 비탄력적이다. 따라서 주택가격의 변동성을 줄이려면 주택금융 만기의 단축 현상을 역전시키는 한편 주택공급관련 규제, 세제, 계획을 합리적으로 개편하여 공급의 탄력성을 높여야 할 것이다.



일본의 부동산 시장 동향과 록본기 힐의 개발 사례 (Kinya Murotsu, Mori Building 이사, 일본 )



① 일본의 부동산 시장의 특징과 동향에 관하여



과거 일본의 부동산 가격은 꾸준히 상승했었지만 80년대 후반에 있었던 버블 붕괴 이후 10년 이상 전국적으로 토지 가격의 하락했다. 이 영향으로 부동산에 대한 일본인들의 인식이 변하기 시작했고, 90년대 후반부터 부동산 시장도 구조적으로 변화했다.



외국과 비교해 보면 토지의 가격은 여전히 비싼 수준이다. 특히 동경의 경우 토지 가격대가 높고 권리 관계가 복잡하다. 여러 가지 지리적 여건으로 높은 건물을 지을 수 없었기 때문에 자연스럽게 도시가 평면적으로 넓어졌고, 토지는 더욱 세분화 되었다. 때문에 토지를 집약적으로 이용하면 가치가 더욱 높은 가치를 기대할 수 있는 것이 일본 개발 사업의 특징이다.



일본의 부동산 시장을 살펴보자. 일본의 임대 시장은 2003년도의 경기불황에도 불구하고 경기회복의 영향으로 안정적인 모습을 보이고 있다. 자산 시장은 2001년 시작된 J-REIT를 계기로 뜨겁게 달아올랐고, 이는 격렬한 토지 쟁탈전의 원인이 되기도 했다. 결과적으로 투자 상품의 가격은 상승해 왔고, 일본 은행의 금융 정책에 있어서는 토쿄 부동산 시장에 미니 거품이 형성된 듯한 양상을 보이고 있다.



② 록본기 힐의 개발 사례



일본의 대표적인 초고층 주상복합 건물인 록본기 힐은 지난 68년 모리빌딩이 개발한 아크 힐즈를 성공 모델로 삼아 지어졌다. 록본기 힐의 재개발 협상 과정에는 원 토지 소유주 500명 가운데 400명이 참여했고, 이들과의 교섭은 쉽지 않았다.



사업을 시작했던 시점이 일본의 불황과 부동산 거품 붕괴가 일어나던 때였기 때문에 여러 차례 사업에 대해 재검토 해야 했고, 그 결과 사업이 완성되기 까지 무려 17년 이라는 시간이 소요됐다.



개발의 중요한 컨셉트는 도쿄의 새로운 문화 중심으로 설정했다. 오피스, 주거시설, 호텔, 점포, 미술관, 영화관, 방송센터 등 여러가지 기능성을 부였고, 고층건물로 설계했으며 오픈 스페이스, 녹지 등을 조성했다. 부지면적이 8만 9,400㎡, 연면적 75만 9,100㎡ 규모의 초고층으로 지어졌으며 여러 복합시설간 시너지 효과로 첫 해의 방문객이 4,900만명에 달했다. 총 건축비는 약 2,700억엔이었고, 이 가운데 1,000억정도는 건물층수의 절반 정도를 SPC에 매각해 조달했다. 나머지 잔액은 일본 상업은행 연합과 일본의 개발은행 evelopment Bank of Japan)에 의해 조달했다



록본기 힐의 주된 성공요인은 버블경제 시기였음에도 불구하고 원래의 토지소유자들이 참여하는 재개발사업이었다는 것과 토지비, 건축비 모두 바닥을 찍었던 시점에 사업을 완성할 수 있었다는 것이다.



상해 푸동 부동산개발의 현주소 Zhan Jun Li (李戰軍, 푸동신구발전연구원 부동산연구센터 주임)



상해 푸동은 570km2의 도시규모에 171만명의 등록된 영주권자를 포함하여 약 250만명의 인구가 거주하는 지역으로 인구밀도는 km2당 3,102명이며 2003년 기준 GDP는 미화 1,504억달러에 달하는 중국의 성장엔진이다.



푸동지역은 1990년 개방정책의 입안으로 개발되기 시작하여 푸동신구를 설립하였으며 공간구조는 1개의 축, 3개의 벨트, 4개의 개발구로 구성된다. 4개의 개발구는 陸家嘴 금융무역개발구, 外高橋 자유교역개발구, 金橋 수출가공개발구, 張江 첨단기술개발구 등이며 각각의 개발구는 한개의 공사에게 모든 유형의 개발을 위임한다.



중앙정부가 푸동신구 개발을 위해 부여한 특권을 살펴보면, 첫째, 푸동에 투자할 외국투자자에 의해 수입되는 원자재와 장비는 관세를 면제한다. 둘째, 푸동에 투자한 공사는 세금면제 또는 세금감면 혜택을 받을 수 있다. 셋째, 푸동신구는 추후개발될 지역을 위해 중앙정부에 지출해야하는 세수입의 일부분을 보유할 수 있다. 넷째, 푸동은 인프라건설에 필요한 자금을 위해 단기간의 채권을 발행할 수 있다.



상해의 부동산 시장개발은 세단계로 발전하였으며 1990년 이후 괄목할만한 변화를 보였다. 1949～1978년 중국에서는 토지이용에서 권리의 양도는 허용되었으나 시장은 없었으며 그 당시의 대부분 주택은 복지의 형태로 공급되어 주택의 교환은 거의 없었다. 그로 인해 주택공급부족이 발생하였으며 임대료는 유지관리의 요구를 만족시키지 못하였다.



1978년 상해는 주택건설시스템과 주택공급시스템의 개혁을 시작한 첫번째 도시이었으며 시장경제 시스템아래 토지와 주택의 교환이 시작되었다. 1990～1993년은 고속성장의 첫째 단계로 기능적 개발의 요구에 따라 4개의 개발구에 4개의 개발회사를 설립하였다. 이들 회사가 일괄적으로 토지개발을 주도하였으며 그 외의 토지에 대해서는 푸동신구의 개발행정위원회가 토지계획과 임대를 관장하였다.



해외 및 타지역에서 투자하기 위해서는 이들 4개 회사 또는 위원회로부터 토지를 구매하여야 했다. 이 당시의 개발계획은 정부가 지배하였으나 작동시스템은 시장형태이었으며 부동산개발회사는 20개 남짓에서 500개 이상으로 급증하였다.



1995～2000년은 개발의 조정기로 급속한 성장으로 인해 공급이 수요를 추월하였으며 1995년 정부의 거시정책과 동아시아의 금융위기로 인해 대규모 미이용 주택이 발생하였다. 이후 정부는 시장질서의 규제, 가격추세의 조절, 개발의 시간∙물량∙구조의 지도감독 등 새로운 정책을 실시하였다. 2000년 이후 상해는 중국경제의 지속적 성장 배경이 되었으며 황금기를 맞이하고 있다.



푸동 부동산개발의 경험이 시사하는 바는 첫째, 철저한 도시계획에 의해 수립된 푸동개발계획에 대한 사고방식이 시장수요의 만족에서 출발한다는 점이다. 도시계획의 공개경쟁, 건설공사의 감독, 디자인 책임감 부여 등은 시장행동의 결과이며 그로 인해 정부의 계획 및 행정역할은 각계 각층의 다양한 요구에 접한 커뮤니티에 대한 봉사가 되었다.



둘째, 개발지역을 위해 단지 정부의 손짓과 요구에 의존하는 것이 충분하지 않다는 판단에 따라 정부가 주도적인 역할을 자처하여 전국의 엘리트를 모으고 좋은 전문가집단을 구성하였다. 이와 동시에 정부소유 공사를 설립하였으며 중추적인 인프라사업을 수행하여 향후 푸동 성장의 발판을 마련하였다.



셋째, 푸동은 각각의 주요지역에 다른 개발의 책임을 부여하여 다양한 산업의 시너지효과를 발생하고자 하였다. 이를 통해 다양한 단계의 투자가들은 그들 투자에 대한 적절한 매개체를 찾을 수 있었다. 투자자에게 제공된 투자유치센터는 15개 정부기관의 28개 서비스창구를 갖고 있다. 이러한 시스템은 한 지붕 아래에서 투자자 신청을 받고 내부적으로 허가절차를 통합조정하고 두 번의 검사를 통해 결론을 도출하는 절차의 간소화를 실현하고 있어서 투자자를 편안하게 만든다.



푸동에서 보여주는 준비된 계획체계에 의한 시장중심의 부동산개발은 발생한 문제를 경쟁과 책임감 부여를 통해 개선하면서 더 많은 해외투자 유치를 유도하고 있다. 또한 집중된 건설체계를 강화하기 위해 행정부서와 기업을 혼합하여 종합적인 계획체계를 형성하는 조치를 취하고 있다. 이러한 계획과 시장시스템의 조화는 투자자를 만족시키는데 초점을 맞추고 있어서 우리에게 많은 시사점을 제시한다.



싱가폴 도심개발(Boaz Boon, CapitaLand 부사장, 싱가폴)



싱가포르는 서울과 규모는 비슷하나 인구와 가구수는 각각 서울의 40%, 30%에 불과하다. 싱가포르의 자가율은 93%로서 서울의 41%에 비해 높다. 싱가포르는 60～70년대 만해도 매우 경직된 계획하에서 개발이 이뤄졌다. 그러나 90년대 후반부터 ‘선도계획’ 중심으로 계획개념이 바뀌면서 부동산개발에 신축성이 부여되어 왔다. 특히 도심개발은 향후 40～50년을 내다보고 개발을 추진해야 하므로 미래지향적으로 이뤄져야 한다. 2000년대의 도심개발이 지향하는 가치는 질, 개성, 그리고 다양성이다. 향후 싱가포르가 국제 비지니스 중심지로서의 기능을 할 수 있도록 하고 도심거주 인구가 현재 3%에서 7%수준으로 증가할 것에 대비해 도심개발계획을 신축적으로 집행하고 있다.



싱가포르 도심에서의 주택개발은 매우 성공적인 것으로 평가되고 있다. 성공요인으로 크게 다섯가지를 들고자 한다. 우선 강력한 ｢거버넌스｣다. 싱가포르는 도시관리와 도시 마케팅에서 세계 제일인 것으로 평가 받고 있다. 도시관리에 있어서는 객관성, 자치성, 안정성, 효율성, 효과성을 강조하고 도시마케팅 측면에서는 마케팅 프로그램의 효율성과 효과성을 검증받게 된다.



두 번째로는 정부기관과 강력한 상호조정을 들 수 있다. 특히 국가 개발성, 도시 재개발처, 주택개발처 등은 계획단계에서는 물론, 집행단계에서 내용과 절차 양면에서 성공적으로 조정된다.



세 번째는 토지자원의 성공적인 통제 및 관리를 들 수 있다. 필요한 토지를 적시, 적소에 공급하게 된다. 정부는 수용권을 발동해 공익을 위해 개인 토지를 수용할 수 있으며 필요시 공개 입찰과정을 거쳐 민간개발업자에게 매각하게 된다.



네번째는 시장 변화에 민감하게, 신축적으로 대응하고 있다는 점이다. 예를 들면 토지이용계획상 ‘박색’ 지역을 구획하여 이러한 지구에 대해서는 시장 상황 변화에 보다 민감하게 대응하는 상업, 호텔, 주거 등 혼합기능을 갖춘 개발을 추진할 수 있도록 허용하게 된다.



마지막으로 효과적인 시민참여를 들 수 있다. 개발정책 안이 설정되면 시민의견을 청취하는 과정을 밟게 된다. 여기에는 전문가, 이익집단, 기업인, 현지주민, 학자 등 많은 사람들이 참여하게 된다. 여기에서 제기된 사항을 정리, 최종안을 작성하게 된다.

또 하나 반드시 지적한 사항은 개발업자들이 시장가격 조건에 맞는 미래 지향적인 제품을 개발, 공급한다는 점이다.



문의,한국주택협회 정책연구실 02-512-0190

정리,공보관실 정책홍보마케팅팀 이경희 2110-8324-5 moctlove@moct.go.kr