앞으로 20실 이상 오피스텔에 대해서도 후분양제가 실시된다. 또

분양계약후 용도 또는 마감재료 등의 설계를 변경하는 경우 피분양자로부터 사전동의를 받아야 한다.

건설교통부는 오는 4월23일 상가

및 오피스텔 후분양제에 관한 '건축물 분양에 관한 법률' 시행에 앞서 후분양 대상 건축물을 확대하고 주요 설계 변경시 사전에 피분양자의 동의를

받도록 하는 내용의 시행령, 시행규칙안을 마련해 11일 입법예고했다.

이번에 입법예고된 시행령, 시행규칙안에 따라 상대적으로

분양이 자유로왔던 20실 이상 오피스텔과 상가면적이 3000㎡ 이상인 주상복합건축물의 상가도 후분양제 대상 건물에 추가된다. 상위 법률에서는

후분양제 대상을 바닥면적 3000㎡ 이상의 건축물로만 규정하고 있다.

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오는 4월부터 20실 이상 오피스텔에도 후분양제가 적용된다.

따라서 이들

건축물들은 건설업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 골조공사를 3분 2이상 마친 뒤 해당 시·군·구청의 신고절차를 거친 후에 분양해야 한다. 또

연대보증할 수 있는 건설업체는 자본금이 당해 건설공사비 이상이거나 5년간 수주실절이 당해 건설공사비의 2배를 넘는 업체이어야 한다.



다만 선분양하기 위해 신탁계약을 하는 경우 부도발생시 금융기관에 앞서 피분양자를 먼저 변제토록 했으며, 분양보증을 받을 경우에도

보험업법에 의한 보험회사, 은행업법에 의한 금융기관, 대한건설공제조합, 대한주택보증회사 같은 공신력 있는 기관으로 한정했다.



시행령·시행규칙은 또 설계변경으로 대지지분이나 면적, 층고, 용도 등이 변경될 경우 사전에 반드시 피분양자의 동의를 받도록 하고

면적변경을 수반하지 않는 건물배치 및 내부구조 변경 사항에 대해서는 피분양자 전원에게 사전통보해 주도록 했다.

시행령·시행규칙은

이와 함께 상가는 영화관·할인점 등 유인시설을 미리 선정한 후 일반분양자를 모집하는 특성을 고려해 1000㎡ 이상이거나 전체 건물연면적의 5분의

1 이상인 시설은 우선 공개모집할 수 있도록 했다.

아울러 분양광고는 최소 1회 중앙 또는 당해 사업이 위치한 지역 일간지에

게재토록 했으며, 준공 및 입주예정일, 층별 용도 등을 구체적으로 표시하도록 했다. 정정공표는 당초 광고면적의 4분의 1 이상으로 분양광고한

매체에 모두 하도록 했다.

분양대금 납부시기는 계약체결시 20%의 계약금을 우선 내고, 건축공사비의 40% 이상 투입된 때를

기준으로 2회 이상 구분해 중도금 70%를, 사용승인 이후 잔금 10%를 닙부하도록 했다. 법 위반시에는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의

벌금형에 처해진다.

건교부는 상가·오피스텔 후분양제가 본격 시행되면 '굿모닝시티' 사건과 같이 건축허가전에 사전분양으로 발생할 수

있는 피분양자의 피해를 방지하는 한편, 분양사기, 불공정 계약 등의 부조리도 근절할 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.




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<문답자료> - 현행과 달라지는 분양제도 주요내용은 무엇인가. ▲ 주택법 등 개별법률에 의해 규제되고 있는 주택·콘도·아파트형 분양과 달리 상가등 일반건축물은 아무런 규제없이 분양돼 왔으나, 앞으로는 '건축물의 분양에 관한 법률'에 의해 엄격한 분양절차와 기준이 적용된다. name=_img_1> - 불법 분양하는 경우 어떠한 제재를 받게 되나. ▲ 위반내용과 수준에 따라 벌칙 또는 과태료가 부과된다. '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 의한 벌칙(최대 2년 이하 징역 또는 1억5000만원 이하 벌금)뿐 아니라 '건축물 분양법'에 의한 벌칙으로 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금 등 엄격한 제재를 받게된다. name=_img_2> - 반드시 골조공사 3분의 2가 경과한 후 분양해야 하나. ▲ 신탁계약을 맺거나 분양보증을 받은 경우에는 착공신고 후부터 분양이 가능하다. 신탁계약이나 분양보증없이 분양하는 경우에는 골조공사가 3분의 2 이상 경과한 후에만 분양할 수 있다. 그러나 이 경우에도 자본금이 연대보증 대상 사업비 이상돼야 하는 등의 일정기준을 만족하는 2개 이상 건설업체의 연대보증이 필요하다. - 주상복합건축물의 주택부분도 적용되나. ▲ 상가면적이 3000㎡ 이상인 주상복합건축물의 경우 상가부분만 분양법 적용대상이며, 주택부분은 주택법의 절차와 기준을 따르게 된다. - 임대분양도 법률 적용 대상인가. ▲ 원칙적으로 임대분양은 분양법 대상이 아니다. 다만, 임대후 분양전환을 조건으로 한 임대분양은 분양법의 적용대상이 된다. - 현재 분양중인 사업장은 어떻게 규제되나. ▲ 법 시행일인 4월23일 전에 건축허가를 얻어 분양중인 사업장은 분양법 적용대상에서 제외되므로 특별한 규제가 없기 때문에 분양받을 때 주의해야 한다. 분양사기를 당하지 않으려면 건축허가 취득여부, 대지소유권 확보여부, 신탁계약 체결여부 등 분양대금 관리방법, 시행사·시공업체명 등을 확인해야 한다. 또한, 분양광고에서 쉽게 찾을 수 있는 '청약마감임박', '연수익 15% 보장', '건축 인허가 완료' 등의 선전문구도 사실과 다른 경우가 많다는 것을 고려해야 한다. 분양법 시행전에도 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'에 의해 건축허가 취득여부, 대지소유권 확보여부, 신탁계약 체결여부 등 분양대금 관리여부, 시행사·시공업체명, 분양물의 용도·규모·지번 등 중요사항은 반드시 광고에 포함하도록 하고 있기 때문에, 이를 주의해서 살펴봐야 한다. - 계약변경시 피분양자의 전원동의를 얻도록 하고 있는데, 형식적인 절차에 그치는 것 아닌가. ▲ 형식적 동의가 되지 않도록 서면동의를 원칙으로 하고 있으며, 충분한 내용을 알고 동의할 수 있도록 미리 관련서류를 내용증명으로 송부하도록 했다. 또 정확한 자료제공을 위해 설명자료에는 건축사가 날인하도록 했다. - 피분양자와 연락이 되지 않는 경우는 어떻게 동의를 받나. ▲ 피분양자와 연락이 되지 않는 경우는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 제출하면 된다. - 분양보증 또는 신탁계약을 하는 경우 분양비용이 오르나. ▲ 분양보증 비용 등이 사업비에 포함돼 분양가격이 오를 것으로 예상되지만, 오름폭은 시장에 의해 결정될 문제이기 때문에 판단하기 곤란하다. 다만, 분양보증과 신탁계약 비용은 각각 공사비의 1~2%에 달할 것으로 추정된다.

 
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취재: 국정브리핑 선경철.

정리, 건교부 이경희