임대주택정책 개편 방안 일문일답



- 다가구 매입임대의 물량을 확대하는 배경은.

▲ 현재 건설중인 국민임대주택이 도시외곽에 집중됨에 따라 현 생활권을 떠나기 어려운 도심 빈곤층의 입주에는 한계가 있다.



작년에 503가구를 대상으로 시범사업을 한 결과, 입주민의 반응이 좋은 다가구 매입임대 물량을 확대하게 된 것이다.



- 다가구 매입임대 물량확대 및 분산입지에 따른 관리대책은.

▲ 주택공사에 매입임대 전담관리 시스템을 구축해 운영중이며 지역별 통합관리, 기동보수반 편성 등 별도 시스템도 도입해 운영하고 있다.



관리물량이 대폭 확대되면 일상관리는 정부의 재정지원을 받고 있는 집수리사업단 및 주거복지관련 사회단체를 적극 활용할 계획이다.



- 다가구 매입임대주택 등의 입주자에 대한 주거와 사회복지서비스의 연계지원 방안은.

▲ 지역내 종합 사회복지관, 시민단체 등 기존에 존재하는 사회복지 전달체계를 최대한 활용하고 복지정책 주무부처인 보건복지부 등과 긴밀하게 협력해 나갈 계획이다.



이를 통해 다가구 매입임대사업이 단순한 주택공급정책이 아닌 주거복지정책이 될 수 있도록 추진해 나가겠다.



- 다가구 매입임대의 구체적인 그룹홈 확대방안은.

▲ 작년 시범사업은 장애인 그룸홈만 운영하고 있으나 요보호아동·성폭력·가정폭력 피해자 등으로 그룹홈을 확대할 계획이다.



특수 사회취약계층의 보호활동을 하고 있는 비영리단체를 활용해 주택을 제공하게 될 것이다. 비영리단체는 입주대상자를 자체적으로 선정하고 관련 중앙부처 및 비영리단체가 소요경비를 마련해 운영하게 된다.



- 다가구 매입임대와 전세임대의 차이점은.

▲ 입주민 반응이 좋은 다가구주택 매입임대사업을 확대하는데는 한계가 있어 이와 유사한 전세임대방식을 도입하는 것이다.



전세임대방식은 주공이나 지자체가 소유권을 확보하지 않는 점에서는 차이가 있으나 공급지역, 입주대상, 임대료 수준 등은 동일하다.



수리비 등 일부 소모성 경비는 재정에서 지원하나 전액 주택기금으로 사업을 시행할 것이다. 전세임대는 수요에 따라 아파트 등 주택유형도 다양화할 수 있으며, 매입방식은 매물이 없는 지역은 공급할 수 없으나 지역별 수요에 탄력적인 대응이 가능하다.



- 전세형 임대의 경우 집주인이 집을 비워줄 것을 요청할 경우 입주자는 어떻게 되는지.

▲ 임차기간이 가급적 장기간인(5~6년) 주택을 임차하고 임차기간 연장이 곤란하거나 기타 다른 사유로 집주인이 집을 비워줄 것으로 요청하면 인근 다른 주택을 임차해 입주자의 주거안정을 도모할 계획이다.



주택기금을 활용하므로 주공·지자체가 전세금에 필요한 자금은 탄력적으로 운용이 가능하다.



- 전세형 임대주택 입주자의 거주기간은.

▲ 다가구주택 매입임대와 같이 입주자의 최초 거주기간은 2년으로 하되, 두 차례 정도 연장을 하는 방안을 고려하고 있다.



- 다가구 매입임대보다 사업비가 더 높은 신축임대를 도입하는 이유는.

▲ 도심내 임대주택 공급을 확대하고 다양한 취약계층의 주거복지수요를 충족시키기 위해 공급방식을 다양화 할 필요가 있어 시범사업 차원에서 도입하는 것이다.



이는 노후불량주택을 정비하는 효과가 있고 새집에 따른 유지보수 비용을 절감할 수도 있다.



- 신축임대주택의 입주계층은.

▲ 철거·신축에 따른 비용으로 인해 임대보증금이 15평 기준으로 555만원, 월임대료 14~16만원으로 다가구매입임대보다 높은 편이다.



매입임대는 기초생활보호 수급자 위주로, 신축임대는 차상위계층 또는 탈시설가구 등 수급자보다 구매력이 높은 계층을 지원대상으로 할 계획이다.



- 단신자용 매입임대사업을 추진하는 이유는.

▲ 다가구주택은 주로 2인 이상의 가구가 거주할 수 있도록 건축돼 시범사업을 추진해 본 결과 실제로 단신가구의 입주기회가 극히 적었다. 따라서 정부지원의 사각지대를 해소하기 위해서는 주거지원의 다변화가 필요하다고 판단했다.



- 단신자용 매입임대주택의 지원대상은 어떠한 절차를 통해 선정되나.

▲ 입주자 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통해 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대한다.



지자체를 통해서는 주로 자활의 의지가 있는 기초생활수급자 위주로 선정될 것이며, 비영리단체를 통해 입주자를 선정하는 경우는 사업 참여 비영리법인에게 입주자 선정권을 부여할 계획이다.



- 부도난 민간임대주택을 매입하는 이유는.

▲ 입주후 부도난 경우는 제3자 인수에 따른 퇴거위험 및 임대보증금 손실로 기존 입주자들의 주거불안이 심각한 상황으로 정부차원의 지원이 절실히 필요하다.



부도사업자를 구제하는 것 아니냐는 지적이 있지만, 매입협의 등 추진과정에서 부도사업자는 배제하고 경매를 통해 매입해 부도사업자의 다른 채무를 승계하지 않으므로 부도사업자를 지원하는 것은 아니다.



- 부도임대주택의 매입시 경매로 취득하는 이유는.

▲ 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택은 국민주택기금 및 제3채권자에 의한 근저당·압류 등 권리관계가 복잡하다.



따라서 일반 매입할 경우 사적인 채무를 정부재정 및 기금으로 변제한다는 비난과 취득원가의 지나친 상승이 예상되며, 이미 경매로 처리해 기금을 회수한 단지와의 형평성 측면에서도 물의가 예상되므로 경매로 매입하는 것이 바람직하다고 판단했다.



- 부도임대주택을 매입할 경우 기존 임차인은 계속 거주할 수 있나.

▲ 부도임대주택을 매입해 국민임대주택으로 공급하더라도 현재 거주중인 임차인에 대해서는 소득수준에 관계없이 계약기간 동안 거주할 수 있도록 허용할 계획이다.



- 국공유지, 교도소나 군부대 시설 등의 이전부지 등을 활용하는 방안으로 도심내 택지공급이 충분한가, 향후 추진방향은.

▲ 국공유지의 매각이나 군부대 등의 이전 등은 단계적으로 추진돼 충분한 택지공급에는 한계가 있는 것이 사실이다. 다만 용도폐지될 경우 우선적으로 국민임대단지로 활용을 검토해 도심내 공급을 확대한다는데 의미가 있다.



군부대·교도소부지 등 용도폐지된 국유지는 임대주택 용지로 우선 매각되도록 국유재산관리계획 수립시 반영할 계획이다. 앞으로 재경부, 국방부 등 관계부처와 협의를 거쳐 활용가능 부지를 지속적으로 조사·활용할 계획이다.



- 철도차량기지, 공영차고지 등을 입체개발해 임대주택을 건설하는 것이 가능한가.

▲ 현행법상 공영차고지·철도차량기지·하수처리장 등 도시계획시설 부지를 복합도시계획시설로 결정한 후 부지상부를 입체도시계획사업으로 정할 경우 국민임대주택 건설이 가능하다. 국토계획법상 주택 등 비도시계획시설을 도시계획시설인 건축물 상하부에 설치할 수 있도록 명시돼 있다.



국내외에서 공공시설을 입체적으로 활용한 사례가 있다. 95년 서울시 신정지하철기지 상부에 인공대지를 조성해 3000세대의 아파트와 학교를 건설한 바 있다.



독일 베를린에서는 고속도로 복개후 녹지가 많은 전원주택 개념의 테라스식 아파트를 건설할 것이 대표적이다.



다만 인공대지조성·철도점용료 등으로 인해 사업성이 낮은 문제가 있어 관계기관간 충분한 협의를 거쳐 추진할 계획이다.



- 11평형 규모의 국민임대 도입이 필요한가, 수요는.

▲ 1인가구의 비중이 높아지는 인구추세 등을 감안하면 독거노인이나 편모가정 등 가족원이 적은 빈곤가구를 위해 종전 영구임대 규모의 저렴한 주택이 필요하다.



영구임대의 건설 중단으로 입주대기자가 6만명에 달하므로, 서울 등 대도시 인근 지역에 공급할 경우 수요는 충분하다. 11평형 임대보증금은 종전 영구임대수준인 400만원 정도로 예상된다.



- 서민용 임대주택에서 20평(전용15평) 이상이 필요한가.

▲ 1~4분위의 저소득층의 경우도 현재 국민임대주택 규모(전용 15평이하)보다 큰 전용 15~19평(방3)에 거주하고 있다. 20평 미만은 방이 1~2개로 이성자녀를 둔 4인 가구는 최저주거기준에도 미달하는 경우가 발생하게 된다.



국민소득 증가에 따라 높아지는 주거요구 수준을 충족시키기 위해서도 20평 이상을 일정비율 공급할 필요가 있다. 선진국과 1인당 주거면적을 비교할 경우 일본(10평), 영국(12평), 프랑스(12평), 독일(14평) 등이 모두 10평 이상인데 비해 우리나라는 6평에 불과하다.



또한 다양한 계층의 혼합(쇼셜 믹스 'Social Mix')을 위해서도 24평(전용18평)을 일부 건설할 필요가 있다.



- 사업비가 평당 324만원에서 375만원으로 16%나 인상됐는데 그 요인은 무엇인지?

▲ 이번에 사업비를 인상한 것은 지난 2002년 사업비 산정 이후의 지가, 자재, 노임 등의 상승요인을 반영해 현실화한 것이다.



상대적으로 매수비중이 높은 수도권 일대의 택지 매입비용이 대폭 증가했고, 원자재 등 물가상승, 2002~2003년의 건설경기 활황에 따른 노무비 상승 등의 요인으로 공사비가 증가했다.



지난해에도 물가 및 노임 등의 상승요인을 반영, 공공임대주택 표준건축비를 210만원에서 288만원으로 37% 인상한 바 있다.



- 주공이 자체택지내 분양주택을 공급하는 것이 사실상 공영개발의 도입을 의미하는 것 아닌가, 예상되는 문제는 없는지.

▲ 이번 조치는 국민임대사업의 재원부족을 해소하기 위해 불가피하게 2012년까지 한시적으로 추진하는 것이고 주공이 개발하는 공공택지에 한정되는 것이므로, 전면적인 공영개발 방식을 도입하는 것은 아니다.



주공이 분양용지를 개발한다고 해도 주택건설 공사 등은 민간에 발주해 이뤄지므로 발주물량의 변동이 없어 시행사를 제외한 건설업체의 수주물량 축소 등의 문제는 없을 전망이다.



- 민간 참여를 연기금으로 제한하는 이유는.

▲ 국민임대주택은 저소득층을 위한 공익사업으로서 공공성과 책임성이 부여되므로, 공공연기금에 한정하는 것이 타당하다고 본다.



건설업체의 경우 부도가능성도 있지만, 공공연기금은 장기 안정성이 커 장기투자에 적합하다. 건설업체의 경우는 연기금과 컨소시엄을 구성해 참여할 수 있다.



또한 재정지원을 통해 일정부분 수익을 낼 경우 공공연기금에 배분해 국민전체에 수혜효과를 주는 것이 타당하다.



- 임대주택 부도에 따른 임차인 피해방지대책은.

▲ 지난 2002년 12월 기금을 제외한 각종 제한물권은 임대주택의 분양전환 시점까지 설정을 제한한 바 있으며, 지난해에는 이미 부도가 발생한 임대주택에 대해서는 조기 분양전환될 수 있도록 대출한도과 우대금리 적용대상을 확대 조치했다.



아울러 부도임대사업장에 현재 거주자이면 우선분양자격을 인정받을 수 있도록 임대주택법시행령 개정중이며, 현재 건교부에 설치된 임대주택 검토위원회에서 추가대책에 대해 논의중이다.



- 10년 장기임대 공급 활성화를 위한 방안은.

▲ 정부가 임대기간 장기화를 추진함에 따라 그동안 5년임대를 공급해왔던 영세업체들은 장기간 자금운영능력이 부족해 사업에 적극적으로 참여하기가 곤란해 진다. 따라서 장기임대활성화를 위해서는 자금사정이 건실한 재무적 투자자의 사업참여를 유도할 필요한 것이다.



올 상반기중에 용인흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자가 참여하는 시범사업을 추진할 계획이며 그 결과를 보고 문제점 등을 점차 보완해 나갈 수 있을 것이다.



- 용인흥덕지구를 대상으로 하는 파이롯 프로젝트(Pilot project)의 기본 취지 및 추진일정은.

▲ 임대주택사업에 장기 민간자금을 유인해 투자·건설·관리가 분리된 선진시스템을 구축하기 위한 것이다.