- 가격은 무엇을 기준으로 매겼나.

▲ 공시되는 주택가격은 대상 주택의 부속토지와 지상의 건물을 통합해 가격을 산정했다. 즉 땅 값과 건물 값을 따로 매겨 이를 합산한 것이 아니라 전체로 하나의 주택가격을 매긴 것이다.



또한 공시주택가격은 대상 주택의 적정한 시가를 조사해 공시한 것이다. 적정 시가를 공시하기 때문에 개발예정지나 투기발생지역 등에서 일시적으로 가격이 급등해 투기적인 호가가 발생하더라도 공시가격에는 반영되지 못한다.



다만 공시주택가격은 원칙적으로 1년에 1회 공시되는 것이므로, 가격의 안정성을 기하기 위해 실제 공시되는 가격은 적정시가의 80% 수준으로 책정했다.



- 공시된 가격에 대해 이의를 제기하려면.

▲ 공시된 가격이 너무 높거나 낮다고 생각되는 경우에는 가격열람 만료기간인 5월31일까지 이의를 신청할 수 있다. 단독주택(다가구주택 포함)의 소유자·이해관계인은 주택소재지의 시·군·구청을 방문해 서면으로 이의를 신청하면 된다.



다세대주택 및 중소형연립주택(165㎡미만)의 소유자 등은 해당 시·군·구청을 방문해 서면으로 이의를 신청하면 시·군·구청에서 다시 건교부로 송부해 이의가 접수된다.



이의가 제출되면 소유자 면담, 현장조사 등의 정밀 재조사를 실시한 후, 가격조정 여부를 검토해 6월말까지 결과를 통지한다. 이의가 받아들여져 가격이 조정되면 최종 조정가격이 6월30일에 공시된다.



- 가격이 현실화돼 세부담이 늘어나는 것이 아닌가.

▲ 공시주택가격을 부동산 관련 세금의 과세표준으로 채택한다고 해서 세부담이 늘어나는 것은 아니다.



보유세의 경우 매년 토지 과표인 공시지가와 건물 과표인 시가표준액이 상향 조정돼 세부담이 늘어왔으나, 올해에는 세율을 인하하고 공시주택가격의 50%만 과표로 적용하므로 재산세만 납부할 때는 세부담이 소폭 감소될 전망이다. 또한 개인별로 전년보다 50% 이상 세액이 늘지 않게 상한을 설정했다.



다만 종합부동산세를 포함할 경우에는 전체 세부담은 작년 3조2000억원에서 올해 3조5000억원으로 소폭증가할 것으로 예상된다.



취득세·등록세의 경우도 매년 세부담이 증가해 왔으나, 금년에는 등록세율 인하로 전체 세부담 수준은 큰 변동이 없을 전망이며 지역에 따라 소폭증가 또는 감소가 예상된다.



양도소득세는 현재도 현실화된 과표를 사용하고 있으므로 공시주택가격 채택으로 지역에 따라 소폭 증가 또는 감소가 예상되나, 전체적인 세부담 수준은 큰 변동이 없을 전망이다.



- 다가구주택과 다세대주택은 다르게 처리되나.

▲ 서로 다르게 처리된다. 다가구주택은 단독주택이므로 시·군·구에서 가격을 공시하나, 다세대주택은 공동주택으로 건설교통부에서 가격을 공시한다.



따라서 다가구주택은 시·군·구청에 이의를 신청할 수 있으나 다세대주택은 건설교통부에 이의를 신청해야 한다. 다만 편의를 위해 다세대주택 소유자도 시·군·구청(또는 읍·면·동사무소)을 통해 이의를 제기하면, 시·군·구청에서 신청서를 건교부에 송부해 이의가 접수된 것으로 처리된다.



- 상가와 주택이 혼합된 건물은 어떻게 공시되나.

▲ 상가 부분과 주택 부분이 서로 혼합된 건물의 경우에는 주택 부분에 대해서만 공시주택가격이 산정·공시됐다. 전체 건물 중에서 상가 부분을 제외하고 주택 부분만 따로 값을 매긴 것이다.



상가부분에 대해서는 따로 부동산 관련 세금의 과표가 산정된다. 예컨대 부동산 보유세의 경우 부속토지는 공시지가를, 상가 건물에 대해서는 시가표준액을 각각 과표로 활용한다.



다만 중장기적으로 상가와 주택이 혼합된 건물에 대해서도 건교부가 통합된 하나의 가격을 공시하는 방안을 추진할 계획이다.



- 공시 기준일은.

▲ 이번에 공시되는 단독주택 및 다세대·중소형연립주택의 경우 가격공시의 기준일은 1월1일이다. 따라서 올해 1월1일 이후에 가격변동요인이 발생하거나 신축․멸실 등이 발생하더라도 원칙적으로 다음 연도에 조정이 된다.



다만 지방세법에 따라 1월1일 이후 신축·멸실 등이 발생할 경우에는 시·군·구청장이 별도로 가격을 산정할 수가 있다.



- 왜 단독주택 및 다세대·중소형연립주택의 가격은 인터넷으로 열람할 수 없나.

▲ 단독·다세대·중소형연립주택은 개개 주택 소유자에게 가격을 통지해 본인의 주택가격을 쉽게 확인할 수 있도록 했다. 또 시·군·구청을 통해서도 가격을 열람할 수 있으므로 가격 확인에 별다른 불편은 없을 것으로 판단된다.



인터넷으로 가격을 일반에게 공개할 경우에는 주택 소유자의 프라이버시 침해 우려가 있어 인터넷 공시는 실시하지 않았다. 또한 이의신청은 특별 행정심판에 해당하는 법적 행위이므로 인터넷을 통한 이의신청을 시행하기 곤란한 점도 고려됐다.



- 단독주택의 가격은 어떻게 평가했나.

▲ 단독주택은 아파트 등의 공동주택과는 달리 거래되는 사례가 드물고 산재돼 있어 가격의 표준화가 어려운 점 등을 감안할 때 전문가인 감정평가사에 의한 가격평가가 필수적이다.



이번 단독주택 가격조사는 지난 10여년간 가격이 안정화돼 온 현행 공시지가 방식을 준용해 감정평가사가 표준주택을 선정해 그 가격을 평가하고, 시·군·구에서 비준표를 사용해 표준주택가격을 기준으로 개별주택 특성을 고려해 개별주택의 가격을 산정하게 된 것이다.



다만 건교부에서는 단독주택 가격평가의 핵심이 되는 개별주택 가격의 적정성이 최대한 확보될 수 있도록 시·군·구에서 개별주택 특성을 입력하면 비준표에 따라 개별주택 가격이 자동산정되도록 프로그램(HPAS)을 개발하고 감정평가사가 개별주택가격을 하나하나 검증했으며, 건교부와 감정평가협회 등으로 구성된 긴급점검반을 구성해 가격 산정·검증작업의 적정성 여부를 순회 점검했다.



- 표준주택의 수가 부족해 이를 기초로 산정된 개별주택 가격이 부실하다는 주장이 있는데.

▲ 현행 표준주택의 수는 모두 13만5000가구로, 전체 단독주택(433만가구)의 3% 수준이다. 공시지가의 표준지 비율이 현재 1.8%(2720만필지 가운데 50만필지)인 점을 감안할 때, 현행 표준주택의 비율은 적정한 것으로 판단된다.



주택의 평가는 토지 평가에 비해 건물 특성이 추가되는 점을 고려해 표준주택의 비율을 표준지 비율보다 상향조정했다.



물론 표준주택의 수가 많을수록 개별주택 가격산정이 편리한 점도 있을 것이나, 이로 인해 막대한 추가비용이 소요되고 표준주택 선정 및 조사에 필요한 기간도 길어져 막대한 행정력도 소요된다. 따라서 일부의 주장처럼 표준주택 비율을 15%까지 확대하는 것은 이로 인한 국민의 부담을 고려하지 않은 비현실적인 것이다.



다만 향후 공시된 개별주택가격에 대한 정밀 재분석을 실시, 표준주택의 분포 적정성 등 제고방안을 검토·마련할 계획이다. 표준주택 수의 단순한 확대보다는 현행 표준주택의 분포가 적정한지 여부를 심층 분석해 향후 표준주택 선정시 이를 활용하는 방안을 우선적으로 검토하겠다.



- 공시주택가격이 시세에 비해 지나치게 높거나 낮아 조세형평이 침해될 우려가 있다는데.

▲ 공시가격은 시가 80% 수준으로 지역별로 균형있게 산정됐으며, 일부의 주장은 허위·과장된 것으로 결코 사실이 아니다.



다만 서울시 뉴타운 예정지나 개발호재가 있는 일부 지역의 소유자들이 호가와 대비해 공시가격이 낮다고 의견을 제출한 바 있다. 일부 언론에서 서울시 구청 관계자 발언을 인용해 시세와 공시가격간에 크게 차이가 난다고 주장하나 근거가 없는 것이다.



공시가격은 적정시가를 반영해 과세자료로 활용되는 것으로 실거래 가능한 가격을 초과하는 투기적 호가는 반영이 곤란하다.



취재 선경철

정리, 정책홍보담당관실 이경희