지난 6월 정부는 부동산 정책을 전면 재검토하겠다고 밝혔다. 그리고 오는 8월말에는 새롭게 마련된 정부의 부동산 정책이 발표될 예정이다. 8월 정책 발표를 앞두고 시장의 관심은 지대하다. 한편에서는 ‘이번에는 확실히 다른 게 나오겠지’라는 기대감이, 다른 한편에서는 ‘조금 시장 친화적인 대책이 나오지 않을까’하는 기대감도 있다.



반면 ‘이번에도 별다른 것이 없을 것이다’라는 정책 불신의 분위기도 만만치 않다. 정부의 부동산 정책에 이렇게 다양하면서도 많은 관심이 모아지는 만큼 정책을 마련하는 실무자들의 어깨는 무척이나 무거울 것이다.



■ 담을 내용이 적합한 것인가, 효율성은 있는가?



이미 시장에 나온 이야기는 수없이 많다. 부동산 시장의 투명화, 개발이익 환수, 공공성 확대라는 정책의 기본 방향도 제시된 상황이다. 요즘에는 당정 협의가 이루어지면서 안건별로 세부적인 정책내용이 계속 소개되고 있다. 따라서 지금까지 알려진 것 이외에 새로운 정책을 기대하기는 어려울 것 같다.



그러나 현재 시장은 일종의 ‘정책 중독증’에 걸려 있는 상황이다. 그 동안 너무 잦은 정책발표에 학습된 결과이기도 하다. 그리하여 계속 더 강한 대책, 새로운 대책을 요구하고 있다.



그렇지만 반드시 새로운 정책이나 더 강한 정책만이 좋은 것은 아니다. 중요한 것은 이번 대책이 지금의 부동산 문제에 적합한 처방인지 아닌지 정책의 적절성 및 효율성이 되어야 한다.



따라서 정부나 언론은 시장에 과도한 기대감만을 키우는 섣부른 행동은 최대한 자제해야 할 것이다. 오히려 이번에는 정부 정책이 시행될 때 나타날 수 있는 문제점과 부작용에 대한 면밀한 사전 검토가 필요하다.



10.29 대책 때에도 경험하였지만, 당초 정부의 정책이 시행과정에서 변질되거나, 예상치 못한 장애를 만나는 경우가 많다. 예를 들어, 정부 정책에서 벗어나는 지역의 반사이익, 지자체의 자치권 행사, 조세저항에 따른 세제강화 효과의 미미 등이 바로 그것이다.



■ 제대로 작동않는 시장의 후진성 개선 동반하자



투기에 대한 원천적 봉쇄는 국민정서로 보나, 정책의 합목적성으로 보나 바람직한 정책임에 틀림없다. 그러나 투기를 보는 시각은 좀 더 객관적이어야 한다. 투기가 일어나는 원인이 투기자 개인만의 문제일까? 많은 개발호재, 저금리의 문제, 대체 투자처 미흡, 불안한 노후에 대한 재테크에 대한 강한 압박 등이 개인의 투자심리를 오히려 자극하고 있는 것이 아닐까?



더불어 지금까지는 생각하지 못했지만 단기적, 투기적 수입에 기초하는 부동산 관련 산업의 후진성을 개선하는 것도 필요하다. 현재 부동산 개발에서의 공공성 확대는 일부 시장실패의 기능을 보정하려는 목적이 있다. 그러나 근본적으로는 제대로 작동하지 않는 시장의 후진성을 개선하는 일이 수반되어야 한다.



부동산에서 발생하는 불로소득이 일부 개인들에게 귀속되는 문제는 일부 세제강화로 해결할 수도 있겠지만 결국 시장의 후진성이 극복되지 않는다면 한계가 있다. 현재 우리나라 부동산산업은 시장규모, 정책수준, 정책효과 등을 고려해 볼 때 현재와 같은 시장참여자 규모나 질적 수준을 전제로 해서는 한계가 있다. 즉 아무리 좋은 제도를 도입한다 해도 그 효과를 장기적으로 보기 어려울 것이다.



결국 부동산의 라이프 사이클에 따라 기획-개발-분양-유통 전단계에서 산업화(modernization)가 이루어져야 할 것이다. 그러므로 정부는 부동산 관련 산업화 정책을 촉진하는 산업정책을 마련해야한다.



과거 금융실명제와 종합과세가 정착되기까지는 20년 이상의 시간을 필요로 했다. 그리고 이 과정은 단순히 제도도입이나 정책시행만이 아니라 금융산업의 투명화, 현대화, 국제화가 동시에 수반된 것이었다는 것을 기억해야 할 것이다.



■ 특정 계층간 이해관계에서 자유로운 대안 내놔야



요즘 부동산 문제는 온 국민의 관심사이다. 특히 부동산으로부터 상대적으로 박탈된 대다수 국민에게 부동산은 ‘분배’가 중요한 이슈가 될 것이다.



그러나 이미 부동산을 보유한 사람에게는 재산권에 관련된 문제이기도 하다. 자칫 소수에 한정된 정책이라고 하여 소홀하게 생각해서는 안 될 것이다. 정부의 부동산 정책은 특정 계층을 겨냥한 정책보다는 좀 더 장기적이고 거시적인 시각이 필요하다.



그러므로 이번 대책은 다양한 진단과 분석, 중장기적인 전망과 추진계획 등이 담긴 정책이어야 한다. 주택시장의 특성에 맞는 공공성 제고와 적절한 시장기능의 회복, 현재 우리나라 부동산시장규모에 걸맞게 부동산산업의 수준을 끌어올릴 수 있는 내용이 담기기를 바란다.