- 토지 취득시
자금조달 내역을 제출토록 하는 이유는.
▲ 토지거래허가시 시군구청에서는 토지 취득자로부터 취득자금의 조달내역(자기자본, 사채,
금융기관대출 등)을 제출받아 국세청과 경찰청 등 사법기관에 통보토록 할 계획이다.
이는 출처가 불분명한 자금, 탈세, 명의신탁에
의한 취득 등에 대해 사후 적발이 쉽도록 하기 위한 것으로 이로 인해 각종 탈법적인 거래가 억제될 것으로 기대된다.
- 토지거래
허가시 거주요건을 강화한다 해도 행정력 부족으로 위장전입 등을 적절히 감시하지 못할 것으로 우려되는데.
▲ 토지거래 허가 요건
심사 및 허가 후 이용의무 준수 여부를 조사하는 데는 많은 행정력이 필요한 것이 사실이다. 그러나 이를 위해 담당인력 확충 등 행정조치 외에
'신고포상제' 등 주민의 감시활동을 적극 활용해 보완할 계획이다.
-농지 임야에 대한 토지거래허가요건 강화 내용은.
▲ 농지와 임야 모두 비농업인·비임업인은 6개월 이상 거주해야 취득이 가능했으나 이 기간이 1년이상으로 강화됐다. 자세한 내용은
표와 같다.
'기획부동산' 무분별한 분할억제 투기거래
차단
- 비도시지역에서도 토지분할 허가를 받아야 하는데 이에 따른 기대효과는.
▲ 현재 토지분할에
대한 개발행위허가 대상은 도시지역 내 녹지만으로 한정돼 있으나 앞으로는 비도시지역으로 확대할 계획이다. 이를 통해 '기획부동산'업체에 의한
무분별한 분할이 억제돼 투기거래가 차단될 것으로 전망된다.
기획부동산은 그동안 개발이 예상되는 지역 인근 토지를 대규모로 매입한
후 허위 ·과장된 개발계획을 광고해 투자자를 모집, 잘개 쪼개 파는 방식으로 투기를 조장하거나 사기 매매를 일삼아왔다.
토지분할이
허가 대상으로 지정되면 이같은 기획부동산 업체의 전횡은 상당부분 근절될 것으로 기대된다.
- 토지거래허가제 강화로 거래위축 등
부작용이 있을 수 있는데.
▲ 토지거래허가제는 실수요 목적의 토지 취득만을 허용하고 투기목적의 토지 취득은 허용하지 않는 제도다.
때문에 허가제로 인해 정상적인 거래나 개발이 위축된다고 볼 수는 없다.
단, 허가구역 지정이 장기화될 경우 거래가 위축되거나,
국민 재산권을 제약하는 등의 문제가 있는 것이 사실이다. 때문에 투기우려가 있는 곳은 허가구역으로 조기에 지정 ·관리하되 투기요인 해소되면 즉시
해제해 국민의 불편을 최소화할 계획이다.
- 기반시설부담금제를 도입하는 이유는.
▲ 쾌적한 도시환경을 위해서는 적정
수준의 도로나 학교 및 공원 ·녹지 등이 필요하다. 그러나 지자체 ·국가의 일반재정으로 감당하기에는 한계가 있고, 필요한 곳에 적시적량을
공급하기 곤란한 경우가 많다.
이는 기반시설에 대해서는 개인이 비용을 부담하지 않으면서 혜택만을 누리려는 '외부불경제' 현상이
발생하기 때문이다.
따라서 개발로 인해 혜택을 입는 사람이 개발비용인 기반시설 비용을 부담하는 것이 합리적이라는 것이 정부의
판단이다.
도시 규모가 커지면 조세와 같은 일반 재정으로 처리하기 보다 수혜자가 직접 지불하도록 하는 부담금 제도로 운영하는
것이 과도한 개발을 억제하는 동시에 토지시장의 안정기반을 구축하는데도 도움이 되기 때문이다.
- 개발부담금과 기반시설부담금의
차이는.
▲ 개발부담금은 일정규모 이상의 토지개발로 인한 지가상승 차익을 환수하는 제도로 주 목적이 토지 투기 방지에 있는 반면
기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 비용을 원인자가 부담케 해 기반시설 설치비용을 조달하는 것을 주목적으로 한다. 이때 개발이익
환수는 부수적인 목적일 뿐 제도의 주 목적은 아니다.
- 기반시설부담금 민간부담율 산정방식은.
▲ 기반시설부담금의 부과율(민간부담율)은 기반시설 소요 총량, 일반 세입에 의한 충당분 등을 종합적으로 검토해 결정할 계획이다.
즉 '건교부 장관이 고시하는 기반시설 설치 표준공사비용과 해당 사업지역 지가를 주요 요소로 해 계산한 금액'에서 '사업자가
기반시설을 직접 설치하기 위해 지출한 비용과 관련 부담금'을 공제하는 방식으로 산정할 계획이다.
※ 부담금 = 원단위 비용 ×
건축연면적 × 부과율(민간부담율) - 공제액
원단위비용이란 기반시설 설치를 위한 표준공사비와 기반시설 부지 확보를 위한 용지비
(해당 지역 지가)를 건축면적당 기준으로 환산한 금액이다.
- 개발부담금과 기반시설부담금이 도입될 경우 이 부담이 서민들에게
전가되거나 가격이 상승할 우려가 있는데.
▲ 이론적으로 초과수요 지역에서는 부담금 대부분이 소비자에게 전가되고 초과공급 지역에서는
대부분 개발 사업자가 흡수 부담할 것으로 예상된다. 그러나 국토연구원에 따르면 그동안 경험으로 미루어 볼 때 개발부담금 부과로 인한 가격상승
또는 전가효과는 크지 않았던 것으로 분석된다.
기반시설부담금 역시 시장상황에 따라 부담 전가나 가격상승 정도가 달라지겠지만
소비자에게 상당부분 전가되더라도 이는 편익이 증가하는 데 대한 대가로 볼 수 있으므로 소비자의 실질부담이 증가된 것으로 보기는 어렵다는 것이
조세연구원의 지적이다.
- 개발부담금 및 기반시설부담금으로 인해 개발 의욕이 위축될 우려는 없나.
▲ 일각에서
개발의욕이 위축된다는 지적이 있으나 과거에도 개발부담금 부과가 개발을 위축시켰다는 증거는 찾기 어렵다. 또 개발사업은 주로 거시경제 상황과
부동산 시장 여건에 영향을 받는다는 것이 일반적 견해다.
또한 기반시설부담금의 경우 국민임대주택건설 등 정책사업이나 농어촌주택 등
소규모건축, 중소기업 창업공장 등 생산시설, 국가나 지자체의 공공건축물 등에 대해서는 면제 또는 감면제도를 마련할 계획이다. 따라서 꼭 필요한
개발행위가 위축되지는 않을 것으로 예상된다.
일정규모이하 서민주택 기반시설부담금 면제 ·
감면
- 소형주택 등 서민주택도 부과대상인지.
▲ 기반시설부담금은 신규건축으로 새로운 도시
·주거가 형성돼 도로, 학교 등 기반시설에 대한 비용부담이 발생한다는 가정에서 출발하는 것이니만큼 소형주택이라 할지라도 신규인구 유입에 따라
기반시설 소요가 발생할 경우 부과대상으로 하는 것이 타당하다.
다만 기반시설부담금은 지가수준 및 건축 규모에 비례하므로 소형주택의
부담은 그다지 크지 않을 것이며 일정규모 이하 건축행위는 면제 또는 감면대상으로 삼을 계획이다.
- 기반시설부담금은 어디에
사용되나.
▲ 기반시설부담금은 우선적으로 기반시설이 설치되는 지역의 지자체가 사용하되, 광역도로 · 공원 등 광역적 기반시설
설치가 필요한 한도에서 시 ·도가 사용하고 국가도 국가적 기반시설 확충을 위해 일부를 사용하게 된다.
기반시설부담금 배정 비율은
해당 지역의 소요에 상응하도록 배분할 계획이다. 예를 들어 시·군 : 도 : 국가가 50 : 30 : 20 비율로 사용하거나 자치구 : 특별시
및 광역시 : 국가가 30 : 50 : 20 비율로 배분하는 방식이다.
이때 지자체에 기반시설특별회계를 설치해 기반시설부담금은
기반시설 설치재원으로만 사용하도록 하고 국가는 국가균형발전특별회계로 귀속해 관리할 계획이다.
대토수요 억제 · 지가상승 완화위해 채권보상
활성화
- 투기우려 지역의 부재지주에 대한 채권보상을 강화하게된 배경은.
▲ 최근 대규모
개발사업이 추진됨에 따라 토지보상비가 급증하는 추세다. 이로 인해 대체토지에 대한 수요도 덩달아 증가해 인근지역 지가가 상승하는 등 악순환이
우려되고 있다. 때문에 대토 수요를 억제하고 지가상승 완화를 위해서는 현금이 아닌 채권보상을 활성화할 필요가 있다.
부재지주란
토지 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 / 읍·면에 계속 거주하지 않은 사람을 말한다.
현재도 부재지주에 대해서는 보상금 중
3000만원을 초과하는 부분에 대해 채권으로 지급할 수 있도록 되어 있으나 시행자의 임의선택사항으로 되어 있어 실효성이 미약하다는 지적을 받고
있다.
이에 따라 정부는 앞으로 투기가 우려되는 지역의 부재지주에게는 사업시행자로 하여금 반드시 채권으로 보상하도록 할 방침이며
투기우려지역은 건교부 장관이 별도로 지정 ·고시할 예정이다.
- 현금보상 대신 토지 또는 주택을 지급하겠다는 것도 같은 이유인가.
▲ 현재는 토지보상법상 주거용 건축물을 수용할 경우에만 이주대책차원에서 택지 ·주택 우선분양권을 부여하고 있다. 그러나
앞으로는 현금 대신 현물 보상을 활성화하는 차원에서 토지소유자가 희망하는 경우 보상비에 상응하는 용지나 아파트를 공급하는 방안을 도입할
계획이다. 이는 토지소유자에 대한 정당한 보상을 실현하고 맞춤형 보상을 실시한다는 의미도 있다.
단, 현물 보상은 택지 또는
주택의 공급이 가능한 택지개발 사업 등에 우선 적용할 계획이며 도로, 철도 건설 등 선형 사업의 경우에는 적용하지 않을 방침이다. |