앞으로는 아파트 발코니의 구조변경을 통해 거실이나 침실 등으로 사용하는 것이 합법화된다.

정부(건설교통부)는 오늘 13일 오전 당정협의를 통해 이와 같은 내용의 주택 발코니제도 개선안을 확정하고, 개선안을 담은 ｢건축법시행령｣을 개정 추진키로 하였다.

그동안 아파트 발코니는 입주민의 40%이상이 구조 변경하여 거실이나 침실로 확장 사용하고 있으나 개인공간에 대한 단속이 사실상 불가능하여 묵인되어 왔었다.
안전기준에 대한 확인 없이 이루어지고 있는 위와 같은 구조변경에 대하여 추병직 건설교통부장관은 이번 개선안이 준공검사 후 개별적인 구조변경으로 인한 자원낭비와 소음으로 인한 이웃간 분쟁 및 강풍으로 인한 발코니 샷시의 파손․추락에 따른 안전사고를 예방하기 위한 조치라는 배경설명과 함께 이번 조치는 금년내 입법을 마무리하여 내년 1월부터 시행에 들어갈 예정이라고 밝혔다.

정부는 이번 조치가 발코니 불법 구조변경에 따른 위법논란을 종식시키고, 입주자 필요에 따른 다양한 발코니 사용을 가능하게 함으로써 주거의 질적 향상에 기여할 것으로 기대하고 있다.

개선안에 포함된 주요 내용을 살펴보면,

1. 발코니를 “입주자의 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 및 화분대 등으로 사용하는 건설교통부장관이 고시하는 구조의 공간”으로 정의하여 사실상 구조변경을 허용

2. 현행 채광을 위한 벽면에 간이화단을 설치하는 경우 2미터까지 예외적으로 허용하던 규정을 1.5미터로 통일하여 불법발생의 여지를 제거

3. 아울러 이미 건축허가를 신청하였거나 건축허가를 받은 주택과 준공검사(주택법상의 사용검사, 건축법상의 사용승인)를 받은 주택도 간이화단이 설치된 부분의 구조변경이 가능하도록 하는 경과조치를 두어 위법발생을 방지

4. 단독주택의 경우 4면 모두 발코니를 설치하여 개조할 수 있는 점을 고려하여 2면에 한하여 발코니를 설치할 수 있도록 허용

이와 함께 건설교통부는 발코니의 구조변경에 따른 문제점을 보완하기 위하여 안전기준 등을 담은 건설교통부장관의 고시안을 함께 발표하였는데, 고시안의 주요내용은 다음과 같다.

1. 발코니의 하중기준이 변경되기 이전(‘92년6월1일 이전) 건축허가가 신청된 주택을 구조변경하는 경우에는 건축사 또는 구조기술사의 안전에 대한 확인필요

※ ‘92.6.1 이전 발코니의 하중기준이 180㎏/㎡ 이었으나 그 이후는 300㎏/㎡(거실은 250㎏/㎡)로 강화됨

2. 거실이나 침실로 변경하여 직접 외기에 접하는 경우 발코니 샷시 부분은 건물 외벽이 되므로 반드시 난간과 이중창 등을 설치하여 강풍에 안전하고 에너지절약적인 단열조치를 하도록 하였으며, 난간을 철재 등의 금속재로 설치하는 경우에는 1.2미터 이상의 높이(틈새는 5센티미터 미만)로 하도록 하는 등 안전대책을 마련

3. 발코니 구조변경으로 인한 분양가상승이 없도록 발코니 구조변경에 따른 비용을 주택법에 의한 공급승인시 사업자로 하여금 미리 분양가와 함께 별도로 신고토록 하고, 입주자 모집공고시 이를 공개토록 하여 자의적인 설치비용 조정 불가능

[문답자료]

1. 그동안 정부가 발코니 구조변경을 불허해 온 이유와 이번에 전면허용하게 된 배경은 무엇인지?

□ 발코니 하중기준이 강화되기 이전(92.6.1일)에 지어진 아파트의 경우 구조안전의 문제가 발생할 수 있고,

- 주택의 규모와 모양에 따라 다양하게 설치되는 발코니의 구조 변경 허용은 주택규모에 따른 재산세 부과 등에 혼란을 발생시킬 우려가 있으므로 불허해 왔음.

□ 그러나, 개인 전유공간에 대한 단속의 어려움과 주택규모에 대한 주민의 수요변화(침대생활, 컴퓨터 대량보급등)에 따라 발코니의 구조변경이 증가하게 되어

- 난간 기준 및 구조안전에 대한 보완조치 등을 통해 안전문제를 강화하는 한편,

- 최근 주택 규모를 기준으로 부과하던 세제가 주택의 가격기준으로 변경된 현실을 수용하게 된 것임.

2. 발코니를 침실이나 거실로 자유롭게 사용할 수 있다면 주택에 발코니를 설치할 필요가 없다고 볼 수 있는데 발코니를 규정하고 있는 실익은 무엇인지?

□ 발코니는 주택의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 장독대 등 마당을 많이 사용하는 우리나라의 문화적 특성을 반영하고자 서비스면적으로 제공하여 이를 장려해 왔던 것이나,

- 최근 김치냉장고, 컴퓨터 활용공간의 필요등 생활양식의 다소간 변화로 이를 필요로 하지 않는 주민이 많아지고 있는 현실적 여건을 고려하여 입주민 필요에 따라 사용토록 한 것임.

- 그러나 주거생활에 있어서 발코니가 모든 주민에게 필요하지 않은 것은 아니며, 아직도 많은 주민들이 실내정원 등으로 사용하는 등 그 수요가 있음.

□ 발코니를 입주민의 필요에 따라 그 일부를 자유롭게 변경 사용케 함으로써 획일적으로 제공되는 공동주택의 평면을 다양하게 이용할 수 있는 장점이 있으며,

- 동일한 면적을 입주민 기호에 따라 변경사용할 수 있기 때문에 다른 나라에 비해 이주율이 높은 우리나라의 정착률을 높일 수 있는 계기도 마련될 것으로 기대됨.

※ 1% 미만인 유럽등에 비교해 우리나라 이주율은 20% 내외로 매우 높은 편이며, 높은 이주율은 주택관리 소홀 및 주택수명 단축결과 초래

- 또한, 개별적으로 시행되어 조잡했던 아파트 외관이 준공전에 통일성 있게 시행되므로 미관개선과 부실시공방지 효과가 있음.

3. 발코니 구조변경 허용으로 사실상 입주민은 분양가 부담이 커지는 것은 아닌지?

□ 입주민의 부담경감을 위해 사업자가 지자체에 공급승인을 신청할 때 확장비용을 부위별로 산정하여 신고하도록 하고 이를 모집공고시 공개토록 함으로서,

- 개별적으로 시행되던 발코니 개조가 대량으로 발주ㆍ시행되기 때문에 오히려 입주민의 부담이 경감되는 효과가 있는 것임.

4. 현재 발코니 불법 구조변경이 40% 수준이라고 하는데 이번 조치가 구조변경을 부추기는 결과가 되는 것 아닌지?

□ 그동안 위법이던 것이 합법화됨에 따라 발코니 구조변경이 증가될 것으로 전망되는 것은 사실이나,

- 실효성 없는 규제를 존치하는 것 보다는 합법화하는 것이 국가적으로 유리하다고 판단됨.

5. 발코니를 거실이나 침실로 사용하면 바닥면적에 포함시켜야 하는 것 아닌지?

□ 현행도 증축허가를 받으면 발코니를 거실 등으로 확장할 수 있으나 확장후 주택 규모의 변경에 따른 용적률 등 각종 건축기준 위반문제로 인해 현실적인 적용은 불가능하며,


- 국민주택 규모를 기준으로 하고 있는 세법 등 각종 법률의 적용상 어려움과

- 주택단지 용적률의 끊임없는 변동에 따른 용적률 규정 법률이나 지구단위계획 등의 변경문제도 발생.

□ 발코니를 바닥면적에 산입하는 경우 구조변경이 지금과 같이 준공후 개인적으로 이루어질 가능성이 높아 현재의 불법확장과 관련된 발코니 문제가 반복되어 해결 불가능

6. 기존 아파트의 발코니 구조변경을 허용하면 아파트의 구조안전에는 지장이 없는 것인지? 아무런 절차없이 구조변경이 가능한 것인지?

□ ‘92년 6월 1일부터 발코니의 안전을 위해 하중기준을 180㎏/㎡에서 300㎏/㎡로 대폭강화 했기 때문에 구조안전상의 문제는 없을 것으로 판단되나,

- 92년 이전 건축허가된 주택의 경우에는 구조안전상의 문제가 발생할 가능성이 있어 건축사나 구조기술사의 안전에 대한 확인을 거쳐 변경하도록 하였음.

□ 기존 주택단지의 경우 주택법에서의 “행위제한” 규정에 따라 발코니 구조변경시 지자체장에게 신고를 하여야 하며

- 주민자치규약인 관리규약에서 이를 별도로 제한할 수도 있음.

※ 주택법에서 기존건축물의 내력벽은 철거를 금지하고 있음

7. 단독주택의 경우 4면에 발코니의 설치가 가능한 데 전용면적보다 서비스 면적이 오히려 커지는 것은 아닌지?

□ 4면 모두 발코니의 설치가 가능한 단독주택의 경우 전용면적보다 오히려 서비스면적이 커지는 불합리한 점이 있기 때문에

- 단독주택의 경우에는 공동주택과의 형평성을 감안하여 2면에 한하여 발코니의 설치가 가능하도록 함.

8. 주거의 질적으로 향상된다고 했는데 발코니를 설치하면 주거환경이 나쁘다는 의미 인지?

□ 입주자의 필요에 따라 주택 평면구성이 가능해지기 때문에 주거생활이 질적으로 향상된다는 의미로서

- 주변 녹지환경, 주변 생활편의시설, 발코니가 갖는 장점 등 포괄적의미의 주거환경을 언급한 것은 아님.

9. 이미 간이화단을 설치하여 2미터까지 발코니를 설치한 주택도 구조변경이 가능한 지?

□ 개정규정(1.5미터)에 불구하고 이미 건축허가가 신청되었거나 건축허가된 주택은 구조변경이 가능하도록 경과규정을 두어 구조변경이 가능하도록 하였음.


10. 개정건축법시행령의 시행 시기는?

□ 2006년 1월 1일부터 시행예정임(개정안에서는 공포와 동시 시행)

11. 이미 건축허가를 받아 공사중인 주택의 경우도 어차피 시행할 규정인 데 구조변경을 허용할 용의?

□ 개정규정 시행전의 행위는 위법에 해당하나, 이미 입법예고 중이기 때문에 단속은 어려울 것임.

- 다만, 입법예고 기간 중 수용할 만한 반대의견이 제시되지 않는다면 지자체에서 입법취지를 감안하여 운영할 수도 있다고 생각됨.