건설교통부는 ｢8.31 부동산대책｣을 내용으로 하는 주택법 개정안이 12월 1일 국회에서 의결되어 12월 23일 공포됨에 따라, 세부사항을 규정한 주택관계 하위법령(주택법시행령 및 시행규칙, 주택공급규칙, 임대주택법시행령)에 대한 관계기관 협의를 마치고 29일 입법예고했다.

개정안이 확정되면, 2006년 2월 24일부터 분양가상한제 확대 및 전매제한기간 연장 등 주택공급제도와 관련된 ｢8.31 부동산대책｣의 핵심적 사항이 본격적으로 시행된다.

이번 개정안의 주요내용을 살펴본다.

분양가상한제 확대(공공택지내 85㎡이하→모든 평형)에 따라, 85㎡를 초과하는 분양가상한제 주택은 입주자의 과도한 시세차익을 방지하기 위해 주택채권입찰제가 적용된다.

청약예금 동일순위 중 주택채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택이 공급된다. (동일순위 추첨방식→동일순위 주택채권입찰)

이 경우, 실제 분양가격이 주변 시세의 90% 이상이 되도록 채권매입 상한을 설정하여 청약과열을 방지하는 한편, 그 상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 ‘주택공급 계약체결 전’과 ‘잔금납부 전’으로 분할 매입하도록 하여 수요자의 자금조달을 보다 쉽게 했다.

* 채권 매입액이 1억원 이하 : 전액 주택공급 계약체결 전에 일괄매입

또, 분양가상한제 주택의 전매제한이 5년에서10년으로 연장된다. 종전에는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역은 5년간, 기타 지역은 3년간 전매가 제한되었으나, 앞으로는 85㎡이하 주택은 수도권(과밀억제. 성장관리권역)에서 10년간, 기타 지역에서 5년간 전매가 제한된다. 85㎡초과 주택은 분양가상한제와 주택채권입찰이 병행되는 점을 감안하여 수도권(과밀억제. 성장관리권역)에서 5년간, 기타 지역에서 3년간 전매가 제한된다.

또한, 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는 주상복합아파트 등은 분양가상한제는 적용되지 않으나, 공공에서 저렴하게 분양하는 점을 감안하여 수도권(과밀억제. 성장관리)은 5년간, 기타지역은 3년간 전매가 제한된다.

분양가상한제 확대에 따라 분양가상한제 적용주택의 재당첨 제한기간도 전매제한기간과 동일하게 적용되어, 85㎡이하 주택은 수도권(과밀억제․성장관리권역)에서 당첨된 경우는 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨이 제한되며, 85㎡초과 주택은 수도권(과밀억제. 성장관리권역)에서 당첨된 경우는 5년간, 기타 지역은 3년간 재당첨이 제한된다.

주택공영개발지구에서 지자체, 주택공사 등 공공기관이 ‘전월세형 임대주택’을 공급한다. 공공기관이 85㎡를 초과하는 전월세형 임대주택을 공급함으로써 주택의 거주개념을 촉진하는 한편, 임대차계약을 2년마다 갱신하되, 시장상황에 따라 일반에 매각할 수 있도록 하여 주택수급 조절기능을 강화했다.

전월세형 임대주택은 ‘중산층 등을 위한 양질의 거주 공간 공급’과 ‘안정적인 주택수급조절’이라는 차원에서 다른 공공임대와 달리 시세수준으로 임대료가 책정되고, 이를 매각할 경우에는 임차인 우선권 없이 일반에 감정가격으로 매각하며, 이 때에는 85㎡초과 분양가상한제 주택처럼 주택채권입찰제가 적용된다.

전월세형 임대주택은 통장 1순위자인 무주택세대주에게 우선 공급되며, 이를 공급받은 자는 분양우선권이 없으므로 당첨자로 간주되지 않고 다른 주택을 분양받을 수 있다.

불법적인 전매행위 또는 이의 알선행위를 신고한 자에게는 50만원 이하의 포상금이 지급된다. 동일행위를 2인 이상 신고하면 기여도 등에 따라 배분하되, 전매행위 단속 등을 효율적으로 시행하기 위하여 포상금 지급권한을 건교부장관에서 시도지사로 위임하였다.

이외, 공동주택 관리에 관련된 내용이 일부 보완되었다.

첫째, 주택관리사보 시험을 2년에서 매년 시행으로 변경하고, 주택공사 등 전문기관에 위탁 시행할 수 있도록 했다.

둘째, 리모델링 조합설립 인가를 위한 동의율을 4/5에서 2/3로 완화하여 공동주택 리모델링이 활성화되도록 했다.

셋째, 임대주택의 주택관리사 배치 의무화(12월 1일, 주택법 개정)에 따라 5백 세대 이상은 주택관리사를, 5백 세대 미만은 주택관리사보를 의무적으로 배치하게 했다.

넷째, 94년 12월 30일 전에 건설된 공동주택은 입주자 2/3이상 동의와 시군구의 허가를 얻어 주민운동시설을 1/2 범위 내에서 주차장으로 용도 변경할 수 있도록 완화하였다.

다섯째, 안전진단 대상에 어린이놀이터를 추가하여 매분기 1회 이상 안전진단, 연 2회 이상 위생진단이 시행된다.

주택관계 하위법령은 12월 29일부터 내년 1월 10일까지 입법예고를 마치고, 규제심사 및 법제처 심사를 거쳐 내년 2월 24일 시행될 예정이다. 이에 따라 판교(85㎡이하 주택은 3월, 85㎡ 초과는 8월 분양)에도 전매제한, 주택채권입찰제 등이 본격적으로 적용돼, 실수요자는 이전보다 적은 부담으로 주택을 공급받을 수 있는 기회가 늘어날 것으로 기대된다.