건설교통부는 ‘8.31 대책’을 내용으로 하는 주택법 시행령 및 택지개발촉진법시행령 개정안이 ’06.2.21일 국무회의 의결을 거쳐 이달 24일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.

이에 따라 이미 입법예고된 바와 같이 ’06.2.24일부터는 주택법 시행령·시행규칙·주택공급규칙 및 택지개발촉진법 시행령·시행규칙 개정안이 일제히 시행된다.


이번 개정안의 주요내용을 살펴보면,

분양가상한제 확대에 따른 시세차익 방지를 위해 85㎡초과 분양가상한제 주택은 주택채권입찰제가 적용된다.

ㅇ 청약예금 동일순위중 채권 매입액이 가장 많은 자에게 주택이 공급되며, (동일순위 추첨방식→동일순위 주택채권입찰)

ㅇ 이 경우 채권매입 상한은 실제 분양가격이 주변시세의 90% 이상이 되도록 설정되고,

* 주변시세는 분양승인권자(시군구, 주공은 자체결정)가 주택공시가격, KB시세 등을 종합하여 결정하되, 추후 건교부장관이 세부지침 시달

ㅇ 그 상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 “주택공급 계약체결 전”과 “잔금납부 전”으로 분할매입하도록 하여 수요자의 자금조달을 보다 쉽게 하였다.

* 채권매입액이 1억원 이하 : 전액 주택공급 계약체결 전에 일괄매입

ㅇ 채권은 10년만기 이자율 0% 조건으로 발행된다.

분양가상한제 주택의 전매제한이 5년→10년으로 연장된다.


ㅇ 또한, 주택공영개발지구에서 주공 등 공공기관이 건설하는 주상복합아파트 등은 분양가상한제는 적용되지 않으나,

- 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택은 5년간, 85제곱미터를 초과하는 주택에 대하여는 3년간 전매가 제한된다.

ㅇ 다만, 공익사업의 시행으로 주거지를 상실한 철거민에게 이주대책용으로 공급된 주택은 그 특수성을 인정하여

- 당해 주택에 해당하는 전매제한기간이 1/2이상 경과되면 전매가 가능하도록 예외를 인정하였다.

ㅇ 한편, 분양가상한제 주택은 전매제한기간 중 생업 등의 사유로 예외적으로 전매가 허용되는 경우에도

- 판교 등 투기우려지역에서는 주택공사가 이를 예외없이 우선환매토록 하여 私人간 전매차익을 차단할 계획이다.

※ 예외적인 전매허용 및 주공의 우선환매권

① 예외적인 전매허용 사유 (주택법시행령 제45조의2)
- 생업·질병 등의 사유로 다른 지역으로 이전하는 경우
- 상속취득한 주택으로 이전하는 경우
- 해외이주하는 경우
- 이혼으로 인하여 배우자에게 주택을 이전하는 경우
- 이주대책용 주택으로서 전매제한기간이 1/2이상 경과한 경우 등

② 주공의 우선환매권 (주택법 제41조의2)
- 분양가상한제 주택 및 주택공영개발지구내 공공건설주택은 예외적인 전매허용사유가 인정되는 경우에 주택공사의 우선매입권 인정
(우선환매 여부를 주택공사가 선택)

또한, 재당첨 제한도 전매제한과 동일하게 적용되어,

ㅇ 85㎡이하 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨이 제한되며,

ㅇ 85㎡초과 주택은 수도권(과밀억제·성장관리권역)에서 당첨된 경우는 5년간, 기타 지역은 3년간 재당첨이 제한된다.

택지개발사업의 투명성 제고, 국민의 알권리 등을 위하여 공공택지 조성원가 공개가 시행된다.

ㅇ 그 동안 임대주택용지 등 조성원가 기준으로 공급되는 용지가격을 통해 간접공개되던 택지조성원가에 대하여

- 조성원가를 구성하는 7개 주요항목별 금액을 시행자가 택지공급 공고시 포함하여 공고하도록 의무화하였다.

* 7개 주요항목 : 용지비, 조성비, 인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용

◈ 이번 개정안에는 주택의 특별공급, 주택관리사보시험 등 '8.31 대책' 이외의 내용도 일부 포함되었다.

택지지구 지정에 관한 주민의견청취 절차를 조정하였다.

ㅇ 시장·군수·구청장이 민원 등을 이유로 주민공람절차를 이행하지 않아 택지지구 지정이 원활하게 추진되지 못하는 일부 문제점을 해소하기 위하여

- 택지예정지구가 2 이상의 시·군·구에 걸치거나

- 시장·군수·구청장이 주민공람공고를 지연할 경우에는 건교부장관이 직접 주민공람을 시행하거나, 시·도지사로 하여금 주민공람을 시행할 수 있도록 하였다.

‘05 국감시 지적된 공공택지 수의공급제도를 개선하였다.

ㅇ 택지지구지정 이전부터 사업을 추진중인 주택건설업체에 공급하는 “협의양도사업자 택지공급”과 관련하여

- 수의계약으로 공동주택용지를 받기 위하여 계약일자를 소급하는 등의 문제점을 해소하기 위하여

- 검인, 부동산거래신고, 공증 등으로 공람공고일 이전의 계약사실이 확인될 수 있는 경우에만 “협의양도 사업자택지”를 수의계약으로 공급할 수 있도록 하였다.

ㅇ 협의양도 사업자에게 공급하는 택지규모와 관련하여,

- 종전에는 택지지구의 무상공급 공공시설면적을 감안하여 협의양도택지의 공급면적을 결정하였으나,

- 앞으로는 국토의계획및이용에관한법률에서 정한 기반시설면적을 감안하여 이를 결정하도록 변경하여

- 종전보다 협의양도택지의 공급면적의 기준을 보다 엄격하게 적용하도록 하였다.

국가균형발전의 일환으로 지방이전 기업의 종사자에 대한 특별공급이 신설된다.

ㅇ 현재는 지방으로 이전하는 대학·공장에 근무하는 종사자에게 주택을 특별공급하고 있으나,

- 앞으로는 지방으로 이전하는 기업과 지방으로 이전하는 기업부설연구소 종사자에게도 특별공급이 확대된다.

ㅇ 또한, 행정중심복합도시 건설청 근무를 위해 지방으로 이전하는 종사자에 대한 특별공급이 신설되는데.

- 행정중심복합도시가 아직 계획단계임을 고려하여 연기·공주시 및 대전시에서 건설되는 주택을 대상으로 시행된다.

종전에는 2년마다 시행되던 주택관리사보시험을 앞으로는 매년 정기적으로 시행하여 수험생의 응시기회가 확대된다.

리모델링 주택조합의 설립요건이 완화되어

ㅇ 주택단지 전체를 리모델링할 경우 전체 구분소유자의 4/5 이상 및 동별 구분소유자의 2/3이상 동의가 필요하였으나,

ㅇ 앞으로는 전체 구분소유자 2/3 및 동별 구분소유자 2/3 이상의 동의만 있으면 가능하도록 하였다.

이외에 불법적인 전매행위 및 이의 알선행위를 신고한 자에 대한 포상금제가 신설된다.

ㅇ 포상금은 당해 신고내용에 대하여 수사기관에 수사를 의뢰하여 신고내용이 불법으로 밝혀진 경우에 지급되며,

ㅇ 구체적인 포상금의 수준은 향후 관계부처 협의를 통해 동 제도가 효과적으로 운용될 수 있도록 마련할 방침이다.

◈ 주택관계 법령이 ’06.2.24일부터 차질 없이 시행됨에 따라, 분양을 앞둔 판교 등에 전매제한 등이 본격적으로 적용되어 실수요자의 내집마련 기회가 늘어날 것으로 기대된다.