낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위한 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’이 작년 12월 30일 제정·공포됨에 따라 동 법률에서 위임된 사항을 반영한 시행령·시행규칙(안)을 마련, 관계부처 협의를 거쳐 오는 4일부터 24일까지 입법예고를 시행할 예정이다.

시행령·시행규칙 제정(안)은 법률에서 위임된 각종 특례의 적용범위와 개발이익의 환수 규모 및 기타 사업시행을 위한 세부사항을 규정하였으며 주요 내용은 다음과 같다.

ⓛ 재개발사업의 구역지정요건 완화 범위

ㅇ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

-｢도시및주거환경정비법시행령｣에 따라 시․도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능하도록 하였고

※ 완화되는 구역지정요건

· 호수밀도, 주택접도율, 세장형·부정형·과소토지의 비율

- 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

② 건축규제 완화 등 특례의 범위

ㅇ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 ｢국토의계획및이용에관한법률｣등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함

- 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용

- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

- 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

- 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2로 완화 가능

- 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

- 소형주택의무비율 : 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

※ 현행｢도시및주거환경정비법｣에 의한 전용 85㎡이하 건설비율

· 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상
· 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상

④ 특별법에 의해 증가되는 용적률 중 임대주택건설비율

ㅇ 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정을 위해 특별법의 특례로 증가되는 용적률의 75%를 임대주택으로 건설하도록하되,

- 수도권과밀억제권역 이외의 지역은 상대적으로 사업성이 낮은 점을 감안, 시․도 조례로 상기 비율의 1/2(37.5%)까지 완화가 가능하도록 함

⑤ 토지거래허가대상 면적범위

ㅇ 재정비촉진지구로 지정시, 일반적으로 재개발사업의 분양권이 주어지는 최소규모인 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 함으로서 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지하도록 함

입법예고 결과에 따라 최종안을 확정하고, ‘06.7월 법률 발효에 맞춰 시행 예정

- 병행하여 계획수립지침, 절차․업무 등 매뉴얼(장관고시) 마련

※ 전국을 대상으로 3～5개 시범지구를 지정(서울 강북지역에 2～3개)하여 시범사업 추진 계획

본 특별법이 금년 7월부터 시행되면 강북 등 낙후된 구시가지의 재개발 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 15만평 이상)으로 개발할 수 있게 됨으로써

노후주택비율‧교통문제‧일자리산업 등의 측면에서 불균형이 심화되고 있는 강남‧북 등 신‧구시가지의 주거환경격차를 줄이는데 크게 기여할 것으로 기대됨

※ 강남·북간 주거환경 격차

ㅇ 30년 이상 노후주택 비율, 1인당 주거면적, 차량접근 불가능필지비율 등에서 강남 등 신시가지와 종로 등 구시가지의 차이 심화

※ 노후주택비율 (%) : 강북(종로 23.4) 강남(강남 0.1)
1인당주거면적(㎡) : 구시가지(중구 17.2, 관악 17.4) 신시가지(서초 29.4, 강남 27.6)
차량 접근 불가능 필지비율 : 강북(종로 31, 용산 27.5) 강남(천 6.2, 강남 9.8)

ㅇ 일자리 산업측면에서도 강북․강남 간 불균형이 점차 심화

- 지난 15년간 업무공간 분포비율(%)에서 최대시장이 강북 도심권(31.2% ‘90→21% ’04)에서 강남권(23.5% ‘90→31% ’04)으로 전환되는 등 이전되는 현상이 뚜렷

이 개정안에 대하여 의견이 있는 기관, 단체 또는 개인은 오는 4월 24까지 예고사항에 대한 의견서를 건설교통부장관(참조 : 주거환경팀장, 주소 : 경기도 과천시 중앙동 1번지, 전화 : 02-2110-8602, FAX : 02-503-7313)에게 제출이 가능하며, 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr/정보마당/법령자료/입법예고)에서 해당법령의 열람이 가능

참고 : 1. 도시재정비촉진특별법 하위법령 기타 주요내용
2. 도시재정비촉진특별법 하위법령 질의응답
3. 도시재정비촉진특별법 주요내용
4. 도시재정비촉진사업에 따른 사업추진절차