건설교통부는 3.30 대책의 일환으로 시공자 선정기준의 적용범위를 확장시킨 개정 ｢도시 및 주거환경정비법｣이 25일 시행됨에 따라 시공자 선정에 있어 조합의 비리를 근절하고자 경쟁입찰의 절차를 명확히 한 ｢정비사업의 시공자 선정기준｣제정안(건교부장관고시)을 마련하여 시행한다고 밝혔다.

25일부터 시행하는 ｢정비사업의 시공자 선정기준｣의 주요 제정내용은 다음과 같다.

◈ 서면결의서 징구 금지 및 서면결의서 의사정족수 산입제한

건설업체 및 업체 관련자가 시공자 선정에 관한 서면결의서를 매수하여 조합총회에 제출함으로써 총회의 의결을 거치기도 전에 시공자로 선정되는 것이 관행처럼 굳어져 있고

이 과정에서 주민의 의사가 왜곡되고 막대한 금액이 로비자금으로 매몰되고 있으며, 조합원 50% 이상에 대해 미리 서면결의서를 징구한 상태에서 총회를 실시하므로 현장 투표는 사실상 무의미한 실태로 총회의 의결기능이 무력화되어 있는 것이 현실이다.

조합총회 의결기능의 실효성을 확보하고, 궁극적으로 조합원의 부담으로 전가될 매몰비용을 사전예방하기 위하여

시공자 선정을 위한 조합총회 의결시 건설업체 관련자의 서면결의서 징구를 금지하고, 총회의 의사진행을 위해서는 조합원의 과반수가 직접 또는 정관이 정하는 방법에 따른 대리인이 참석한 경우로 제한(14조)한다.

다만, 서면에 의한 의결권행사 자체를 제한하는 것은 조합원의 재산권침해 소지가 있어 서면에 의한 의결권행사 자체는 허용하되, 직접 출석한 조합원이 과반수가 되지 않는 경우 의사를 진행할 수 없도록 하였다.

◈ 건설업체의 개별적 홍보 등의 금지

홍보요원을 동원한 개별 홍보, 홍보자료 및 사은품 등의 물품을 경쟁적으로 제공하여 시공권 확보에 막대한 비용 투입하고 그에 따라 건설업체의 시공능력 보다는 홍보능력․홍보자금 등에 의해 주민들의 의사가 왜곡되고 각종 비리가 발생하고 있으며

건설업체간 과당경쟁으로 인해 발생하는 비용은 궁극적으로 시공자로 선정된 업체의 설계변경, 건설의 부실화, 추가 분담금의 요구 등으로 조합원의 부담으로 작용하고 있다.

시공자 선정을 위한 경쟁입찰이 건설업체의 시공능력․건설사의 브랜드 가치 등에 대한 주민의 선택권이 보장되는 진정한 의미의 경쟁입찰이 되도록 하기위해

건설업체로 하여금 합동홍보설명회 2회 이상 의무적으로 개최하도록 하는 반면 임․직원 및 홍보요원 등을 통한 개별홍보행위, 사은품 및 금품 등 제공행위를 금지하도록 규정하였다(13조)

◈ 입찰참여 업체 수의 하한을 규정

소수의 업체만이 입찰에 참가함으로써 추진위․조합 임원과 건설업체간 사전 담합에 의해 시공자를 선정하는 것이 가능하며

결국 사업초기 추진주체에 음성적인 로비자금을 지원한 건설업체가 시공자로 선정되게 되고, 건설업체의 이러한 불법적인 기대로 인해 자신이 시공자로 선정되기 위해 사업초기부터 추진주체를 매수하기 위한 로비에 더 많은 자금을 투자하고 있다.

따라서 추진주체와 소수의 입찰참여업체의 담합이 어렵게 하기위해 입찰참여업체가 일정 수 이상일 경우에만 유효한 경쟁입찰로 인정하여, 사업초기 로비자금을 살포한 건설업체가 시공자로 선정될 가능성을 줄임으로써 건설업체의 불법적인 기대심리가 좌절되도록 하였다.

구체적으로 제한경쟁의 경우 자격 제한하여 5인 이상 참여시(제6조), 지명경쟁의 경우 5인 이상 지명하여 3인 이상 참여시(7조), 일반경쟁의 경우 자격제한 없이 2인 이상 참여시 유효한 경쟁입찰이 되는 것으로 규정하였다.

◈ 그 밖의 입찰방법 및 절차의 구체화

시공자 선정기준이 제정되지 않아 각 정비사업 마다 일관된 절차가 없고 편법공고, 입찰방식의 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시 등 편법적인 입찰이 성행하고

이는 시공권 확보를 위해 추진위원회 설립 이전 단계부터 개입하고 음성적 자금을 지원한 건설업체가 시공자로 선정되기 위한 수단을 악용되고 있는 실태이다.

조합임원이 입찰절차를 자의적이고 편법적으로 운영하는 것을 방지하기 위하여

입찰방법을 유형화(일반, 지명, 제한)하고, 공고→현장설명회→입찰서의 접수→대의원회의결→홍보→총회의 의결 등 순으로 입찰절차를 구체화하여 규정하였다.

◈ 아울러 ｢정비사업조합설립추진위원회 운영규정｣및｢주택재건축정비사업조합 표준정관｣도 개정하여 ’8.25함께 고시 및 민간에 보급할 예정이다.

｢정비사업조합설립추진위원회 운영규정｣의 주요 개정내용은 다음과 같다.

ㅇ 추진위 업무범위를 명확히 규정

- 추진위원회의 업무범위 특히, 시공자 선정시기에 관한 명확한 규정이 없음으로 인해 용역업체의 소모적인 경쟁으로 추진위 집행부와 용역업체간 많은 금전적인 비리를 양산하고, 추진위의 권리 의무를 포괄 승계하는 조합의 재정 부실화를 초래하고 있어

- 시공자, 철거업자, 감정평가업자, 설계업자 등 토지등소유자의 비용부담을 유발하는 용역업체 선정 등 조합의 업무를 추진위의 업무에서 제외되는 것으로 명확히 규정(제5조제4항)하였다.

ㅇ 주민총회 관련 규정을 강행규정화

- 토지등소유자의 1/10이상으로 구성되는 추진위는 전체 토지등소유자에 대한 대표성이 부족하므로 추진위에 대한 주민통제를 강화할 필요가 있으며, 이는 현실적으로 사업의 중요안건이 대부분 추진위 단계에서 위법하게 처리되고 있음에 비추어 더욱 큰 문제가 되고 있는 것이 현실이다.

- 주민총회 관련 규정을 강행규정으로 전환하여 주민총회를 의무적으로 구성하도록 하고 주민총회의 의결사항을 대폭 강화(고시 제3조, 제21조)하여 주요안건에 대해 주민의 의사가 직접 반영되도록 하였다.

□ ｢주택재건축정비사업 표준정관｣의 주요 개정내용은 다음과 같다.

ㅇ 도시 및 주거환경정비법 주요 개정내용을 정관에 반영

- 도정법 및 하위법령의 수차 개정 내용을 정관에 반영하지 못해 법률과 다른 내용의 표준정관의 규정이 존재함으로써 해석상 많은 민원을 야기하고 사업추진에 혼선을 초래하고 있어

- 법령의 주요 개정내용 즉, 1세대 1주택 공급원칙, 조합원자격 이전제한, 재건축 임대주택 공급화 의무 등을 개정 정관에 반영하여 개별조합이 스스로 관련 법령을 준수할 수 있도록 유도하였다.

- 한편, 시공자 선정을 위한 총회의 개최시 조합원 과반수가 직접 참석하여야 함을 정관에 반영(제22조)하여 시공자 선정기준의 실효성을 보완하도록 하였다.

참고 : 질의응답

문의 : 주거환경팀 사무관 유삼술 ☎ 02-2110-8599