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국토해양부(장관 정종환)는 서울과 6개 광역시에 소재한 오피스빌딩 500동과 매장용빌딩 1,000동의 ’08년 하반기 투자수익률, 공실률 등 투자 정보를 조사·발표하였다.
* 투자수익률(’08.7.1～12.31), 공실률(’09.1.1기준), 임대료(’09.1.1기준)
오피스빌딩의 투자수익률은 평균 0.87%로 전년 하반기 5.00% 대비 4.13%P 하락하였다. 7대 도시 모든 지역에서 0～2% 수준의 낮은 투자수익률을 보이고 있으며, 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록하였다.
<’08년 하반기 오피스빌딩의 지역별 투자수익률>
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(단위: %, %P) |
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구 분 |
전체 |
서울 |
부산 |
대구 |
인천 |
광주 |
대전 |
울산 |
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오피스 |
동수 |
500 |
290 |
70 |
41 |
24 |
30 |
28 |
17 |
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’08년 하반기 |
0.87 |
0.72 |
1.07 |
1.20 |
1.67 |
1.23 |
1.32 |
0.89 |
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’07년 하반기 |
5.00 |
6.10 |
2.57 |
2.48 |
3.15 |
1.22 |
2.28 |
4.05 |
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증감폭 |
△4.13 |
△5.38 |
△1.50 |
△1.28 |
△1.48 |
0.01 |
△0.96 |
△3.16 |
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※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소) |
오피스빌딩의 투자수익률이 크게 하락한 것은 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 인한 공실 증가, 임대료 상승폭 둔화, 매매가격 하락 현상이 지속됨에 따라 자본수익률이 급락한데에 기인한 것으로 분석되었다.
매장용빌딩의 투자수익률은 평균 0.25%로 전년 하반기 4.48% 대비 4.23%P 하락하였다. 서울(-0.64%)과 광주(-0.35%)는 마이너스 수익률을 보였으며, 인천은 2.10%로 7대 도시 중 가장 높은 투자수익률을 기록하였다.
<2008년 하반기 매장용빌딩의 지역별 투자수익률>
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(단위: %, %P) |
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구 분 |
전체 |
서울 |
부산 |
대구 |
인천 |
광주 |
대전 |
울산 |
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매장용 |
동수 |
1,000 |
549 |
162 |
93 |
72 |
46 |
49 |
29 |
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’08년 하반기 |
0.25 |
-0.64 |
1.18 |
0.84 |
2.10 |
-0.35 |
1.43 |
1.51 |
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’07년 하반기 |
4.48 |
5.34 |
3.20 |
3.72 |
4.47 |
2.39 |
4.20 |
3.58 |
|
증감폭 |
△4.23 |
△5.98 |
△2.02 |
△2.88 |
△2.37 |
△2.74 |
△2.77 |
△2.07 |
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※ 증감폭은 변동률(%)이 아닌 ‘08년과 ‘07년 투자수익률 차이임(△ : 감소) |
매장용빌딩의 경우 전반적인 소비 하락으로 인한 임차수요의 둔화, 상가분양시장 침체, 신용경색에 의한 급매물 증가 등으로 자본수익률이 크게 하락한 것으로 분석되었다.
오피스빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 6.5%로 ’08년 7월 1일 기준 5.3% 대비 1.2%P 상승하였다. 대전(15.7%)을 제외한 전 지역에서 전반기 대비 공실률이 상승하였는데, 광주(15.4%)가 전반기 대비 4.9%P 상승하여 가장 큰 상승폭을 기록하였다. 오피스빌딩의 공실률 상승은 기업의 구조조정으로 인한 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.
매장용빌딩의 공실률은 ’09년 1월 1일 기준 평균 10.4%로 ’08년 7월 1일 기준 10.0% 대비 0.4%P 상승하였다. 지역별로는 서울(6.5%)의 공실률이 가장 낮고, 울산(16.4%), 광주(15.8%)의 공실률이 높게 나타났다. 대구(13.6%)는 대곡 상권과 지산범물 상권의 공실감소로 전반기 대비 1.7%P 하락하였다. 매장용빌딩의 공실률 상승은 소비심리 하락에 따른 임차수요 감소가 주요 원인으로 분석되었다.
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* 임차인이 지불하는 임대료를 월세형태로 전환하여 산정한 것으로, 전세금과 보증금은 조사된 월세전환율을 사용하여 월 임대료로 전환함.
** 임대계약형태 : 오피스 - 보증부월세(87.2%), 월세(1.3%), 전세(11.5%)
매장용 - 보증부월세(96.1%), 월세(0.2%), 전세(3.7%) |
오피스빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 15,000원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 14,900원/㎡ 대비 100원/㎡ 상승하였다.
7대 도시의 임대료는 전반적으로 보합세를 유지한 가운데, 광주(4,800원/㎡)가 전반기 대비 200원/㎡ 소폭 상승하였다. 지역별로 서울이 18,600원/㎡으로 가장 높고, 대전이 4,400원/㎡으로 가장 낮게 나타났다.
전반적인 공실 증가와 수익률 하락에도 불구하고 임대료가 보합 내지 소폭 상승한 이유는 임대료는 시간차(time lag)를 두고 반영되는 경향에 기인한 것으로 분석되었다.
매장용빌딩의 임대료는 ’09년 1월 1일 기준 평균 40,300원/㎡으로 ’08년 7월 1일 기준 39,700원/㎡ 대비 600원/㎡ 상승하였다.
지역별로는 서울(54,800원/㎡)이 가장 높고, 울산(13,100원/㎡)이 가장 낮게 나타났으며, 대전(28,300원/㎡)과 울산이 전반기 대비 각각 200원/㎡, 300원/㎡ 하락한 것으로 나타났다.
연간 투자수익률은 2005년 이후 증가하다가 2008년 하반기 가장 큰 폭으로 하락하였는데 이는 글로벌 금융위기에 따른 자산가치 하락의 영향으로 분석되었다. 이에 따라 공실률도 2006년 이후 첫 상승하였고, 임대료 상승폭도 크게 둔화되었다.
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구 분 |
2005년
(’04.7.1～’05.6.30)
(’05.7.1기준) |
2006년
(’05.7.1～’06.6.30)
(’06.7.1기준) |
2007년
(’06.7.1～’07.6.30)
(’07.7.1기준) |
2008년
(’07.7.1～’08.6.30)
(’08.7.1기준) |
2009년
(추정치)
(’09.1.1기준) |
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투자수익률(%) |
8.53 |
9.23 |
9.28 |
13.74 |
1.75 |
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오피스빌딩
공실률(%) |
8.4 |
7.2 |
6.4 |
5.3 |
6.5 |
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오피스빌딩
임대료(원/㎡) |
14,100 |
13,900 |
14,300 |
14,900 |
15,000 |
* 2009년 투자수익률은 ’08년 하반기 투자수익률을 연간 수익률로 환산한 수치임
상업용빌딩에 대한 투자정보 조사는 상업용 부동산시장의 공신력 있는 정보를 제공하여 투자가들의 합리적 의사결정을 지원하기 위한 것으로 감정평가사 233명이 지역조사, 임대인？임차인 면담 등 현장조사를 거쳐 실시한다.
금년에도 분기별로 조사하여 발표할 예정이며, 조사·분석결과는 은행 등 관계기관에 배포하고 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr)에도 게재하여 확인할 수 있도록 하였다.
【붙 임】보도 참고자료
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