오는 11월말 일괄 분양되는 판교 신도시를 주택 2만6804가구, 수용인구는 8만412명에 이르는 규모로 개발하는 방안이 최종 확정됐다.



건설교통부는 토지공사와 주택공사, 경기도, 성남시 등 판교신도시 사업시행자가 제출한 개발계획 및 실시계획 변경안에 대해 관계기관 협의를 거쳐 이같이 승인했다고 19일 밝혔다.



최종 확정안은 환경부의 환경영향평가 협의과정에서 제시된 의견을 반영해 개발밀도를 ㏊당 96명에서 86.4명으로 줄임에 따라 규모는 당초 계획보다 각각 2896가구, 8688명이 축소됐다.



반면, 판교신도시의 쾌적성은 분당(198명), 일산(176명), 파주(145명)보다 크게 높아지게 될 전망이다.



총 주택 2만6804가구 가운데 공동주택은 2만4191가구, 단독주택은 2613가구로, 당초에 비해 공동주택은 2845가구, 단독은 51가구가 각각 줄어들었다.



공동주택 중 일반분양 물량은 1만4023가구(58%)이며 임대는 1만168가구(42%)에 이른다. 일반분양되는 공동주택의 평형별 가구수는 소형(전용면적 18평 이하) 406가구, 중형(18~25.7평) 7274가구, 중대형(25.7평 초과) 6343가구이다.



건교부는 주택수가 줄어들었으나 토지이용계획변경에 따라 판교신도시의 평균용적률은 160.5%로 당초(162.4%)와 비슷한 수준이라고 설명했다. 동판교의 평균 용적률은 175%, 밀도는 ㏊당 105명이고 서판교는 각각 148%, 69.4명이다.



건교부는 이와 함께 운중천변에 자전거 도로 및 보도로 만들어 주민의 휴식 및 운동공간으로 활용하도록 일부 토지이용계획을 조정했다. 또 인구 및 주택의 축소로 중학교 1곳을 공공업무시설용지로 바꾸기로 함에 따라 판교신도시에 들어서는 학교는 초등학교 10곳, 중학교 6곳, 고등학교 6곳 등이다.



판교신도시의 총사업비는 7조9688억원으로 계획보다 1018억원이 늘어난다.



한편 판교신도시의 총 주택수 감소에 따라 11월 일괄분양하는 주택수는 31개 블록에 분양 1만2246가구, 공공임대 3911가구 등 모두 1만6157가구이다.



특히 동판교에는 전용면적 25,7평을 초과하는 민간 중형임대주택이 시범적으로 297가구 공급될 예정이다.



건교부는 주상복합의 경우 토지이용계획 변경으로 물량이 감소하고 분양방법 등에 대한 추가 검토가 필요해 내년 이후에 분양 예정인 상업용지와 함께 공급키로 했다.





<문답풀이>



▲ 개발계획을 변경하게된 배경.

- 판교신도시는 지난 2003년12월 개발계획을 확정하고 작년 하반기에 실시계획을 수립하는 과정에 환경부와 환경영향평가를 협의하면서 인구밀도를 당초 밀도의 135%(86.4인/㏊)로 축소조정하는 것이 좋겠다는 의견이 제시돼 이를 건교부가 수용한 것이다. 이에 따라 인구 및 주택계획이 조정되고 관련 토지이용계획이 변경됐다.



▲ 총사업비는 어떻게 조정됐나.

- 토지 및 지장물의 보상이 완료단계(10일 현재 98%)에 있고 기반시설에 대한 실시설계도 대부분 완료됨에 따라 총사업비가 7조9688억원으로 조정됐다.



보상비는 증감없이 그대로 3조1490억원이나, 조성비가 6884억원 증가된 3조4325억원, 간접비는 5866억원 늘어난 1조3873억원 등으로 조정됐다.



▲ 택지의 조성원가는.

- 조성원가는 실시계획 변경승인을 기준으로 평당 743만원이다. 당초 705만원에서 38만원이 늘었다. 판교 전체 282만평중 매각이 가능한 용지는 107만2000평으로 가처분율은 38.1%이다. 통상적으로 택지개발사업지구의 경우 가처분율이 55~60%이나 판교의 경우 공원.녹지가 36.7%, 도로 15.9%, 기타공공시설 9.3%로 가처분율이 낮다.



▲ 일반분양 아파트건설을 위한 택지 공급예상가격은.

- 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트건설용지는 채권·분양가 병행입찰제가 실시되므로 현재로서는 정확한 공급예상가격을 알 수 없다.



사업시행자가 제시하는 가격은 현재 감정평가중이어서 곧 추산이 가능할 것으로 보인다.다.



▲ 공무원연금관리공단에만 택지를 우선공급 하는 이유

- 택지개발법령상 주택공사, 지방공사, 공무원연금관리공단 및 군인공제회에 임대주택건설용지 등를 우선 분양할 수 있도록 규정하고 있다.



경기지방공사, 공무원연금관리공단 및 군인공제회에서 우선공급을 요청해 왔으나, 경기지방공사와 군인공제회는 일반인을 대상으로 분양 또는 임대하므로 수익성이 주목적이나 공무원연금관리공단은 무주택 공무원에 대한 실질적인 영구임대가 목적이므로 우선 공급하기로 결정했다.



▲ 주상복합용지 분양이 11월에서 제외된 이유는

- 금년 11월 일괄분양을 위해 6월에 택지를 공급하는 대상은 공동주택건설용지로 상업용지인 주상복합건설용지는 제외했으며, 정확한 분양시기는 내년 이후 주택분양시장 상황을 보아 결정할 계획이다.



▲ 연립주택건설용지를 11월 분양에서 제외한 이유는.

- 연립주택은 건축기간이 단기간이기 때문에 아파트와 동시에 분양하는 경우는 드물다. 기반시설 준공시기(2008년말)에 맞춰 입주하게 됨에 따라 청약 후 장기간 대기해야 하는 문제가 있어 분양시기를 늦추었다.



▲ 오는 11월에 분양을 하면 입주시기는 언제인가.

- 공동주택의 입주는 하수처리장, 용인~서울간 고속화도로가 완공된 이후인 2008년말부터 시작돼 2009년에 본격적으로 입주가 될 예정이다.



▲ 경기도가 추진하는 납골시설이 변경에서 빠진 이유는.

- 납골시설은 토지이용계획에 반영할 계획이나, 경기도가 사전에 지역주민의 여론수렴과 진입로등에 대한 관계기관간의 의견조정을 추진중에 있어 별도로 변경을 추진할 계획이다.



▲ 구체적인 분양 추진일정은.

- 11월말 일괄 분양을 위한 개발계획 및 실시계획변경이 오늘 승인됐고 이달중 택지공급이 끝나면 6월중에 주택건설업체에 주택건설용지가 추첨 또는 채권·분양가 병행입찰에 의해 공급된다.



주택건설사업체에서는 6월부터 10월까지 설계·MP조정 및 건축위원회 심의를 거쳐 10월까지 경기도와 성남시의 주택건설사업승인을 받아 11월말경 분양을 시행할 예정이다.



정리:선경철 (kcsun@news.go.kr)