|
◈ (오피스빌딩) 투자수익률 0.21%*로 전분기대비 1.52%p 하락
* 투자수익률(0.21%) = 소득수익률(1.12%) + 자본수익률(-0.91%)
- 공실률은 0.2%p 상승한 8.6%, 임대료는 0.1천원/㎡ 상승한 15.5천원/㎡
◈ (매장용빌딩) 투자수익률 0.47%*로 전분기대비 1.12%p 하락
* 투자수익률(0.47%) = 소득수익률(0.95%) + 자본수익률(-0.48%)
- 공실률은 0.1%p 하락한 9.2%, 임대료는 0.4천원/㎡ 상승한 45.5천원/㎡
국토해양부(장관 권도엽)는 서울과 6개 광역시, 경기 일부지역에 소재한 오피스빌딩 1,000동과 매장용빌딩 2,000동의 ’12년 3/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표하였다.
* 조사기준일 : 투자수익률(’12.7.1～9.30), 공실률(’12.9.30기준), 임대료(’12.9.30기준)
** 대상 : (오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물
(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물
’12년 3/4분기 투자수익률※은 오피스빌딩이 0.21%(연간 투자수익률 : 5.35%)로 전분기대비 1.52%p 하락하였으며, 매장용빌딩은 0.47%(연간 투자수익률 : 5.32%)로 전분기대비 1.12%p 하락하였다.
※ 투자수익률 = 소득수익률+자본수익률
- 소득수익률 = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비)/기초자산가격
- 자본수익률 = 자산가격변동액/기초자산액
투자수익률 하락은 글로벌 경제의 불확실성과 국내 경제성장률 하향*이 전망되는 가운데 소비 및 투자심리 위축이 지속되고 있어 소득수익률과 자본수익률이 동시에 하락한 것으로 보인다.
* 한국은행 금융통화위원회 발표(‘12.10.11) : 경제성장률 (3.0%→2.4%)
임대료 수입 등의 소득수익률은 임대료가 보합내지 소폭 상승하였으나, 재산세 부과*에 따른 영업경비 증가로 인해 오피스빌딩과 매장용빌딩 모두 전분기대비 하락한 각각 1.12%, 0.95%로 나타났다.
* 2012년 재산세 납부기간 : 건축물(7.16~7.31), 토지(9.16~10.2)
빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 전반적인 부동산시장 경기침체에 따른 투자심리 위축으로 자산가치가 하락하며 오피스빌딩은 전분기대비 1.24%p 하락한 -0.91%, 매장용빌딩은 전분기대비 0.77%p 하락한 -0.48%로 나타났다.
< 투자수익률 추세 >
(단위: %)
|
구 분
|
’10
|
’11
|
‘12
|
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
연간*
|
|
오
피
스
|
소득수익률
|
1.04
|
1.33
|
1.38
|
1.41
|
1.14
|
1.37
|
1.40
|
1.40
|
1.12
|
5.40
|
|
자본수익률
|
0.09
|
-0.02
|
0.50
|
0.59
|
0.25
|
0.16
|
0.38
|
0.33
|
-0.91
|
-0.05
|
|
투자수익률
|
1.13
|
1.31
|
1.88
|
2.00
|
1.39
|
1.53
|
1.78
|
1.73
|
0.21
|
5.35
|
|
매
장
용
|
소득수익률
|
0.93
|
1.26
|
1.29
|
1.32
|
0.99
|
1.31
|
1.30
|
1.30
|
0.95
|
4.95
|
|
자본수익률
|
0.18
|
0.36
|
0.58
|
0.53
|
0.29
|
0.19
|
0.36
|
0.29
|
-0.48
|
0.36
|
|
투자수익률
|
1.11
|
1.62
|
1.87
|
1.85
|
1.28
|
1.50
|
1.66
|
1.59
|
0.47
|
5.32
|
※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임
※ 연간 수익률은 최근 4분기(2011년 4/4분기 ～ 2012년 3/4분기) 동안의 시간가중 수익률임
’12.9.30일 기준 공실률은 오피스빌딩의 경우 평균 8.6%로 전분기(’12.6.30.기준)에 비해 0.2%p 상승하였으며, 매장용빌딩은 9.2%로 전분기 대비 0.1%p 소폭 하락하였다.
오피스빌딩은 신규공급 및 경기둔화 영향으로 ‘12년 1분기이후 연속 상승하였으며, 매장용빌딩은 전분기 대비 하락하였으나 변동폭은 미미한 수준이다.
< 공실률 추세 >
(단위 : %,%p)
|
구 분
|
‘10
|
‘11
|
‘12
|
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
전기비
|
|
오피스
|
9.5
|
8.6
|
8.1
|
8.0
|
7.8
|
7.6
|
7.8
|
8.4
|
8.6
|
0.2
|
|
매장용
|
10.3
|
9.6
|
9.0
|
8.4
|
8.0
|
7.8
|
9.2
|
9.3
|
9.2
|
-0.1
|
※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임
’12.9.30일 기준 임대료(월세 기준)는 오피스빌딩의 경우 전분기대비 0.1천원/㎡ 상승한 평균 15.5천원/㎡이고, 매장용빌딩의 경우 전분기 대비 0.4천원/㎡ 상승한 평균 45.5천원/㎡로 나타났다.
< 월세기준 임대료 추세 >
(단위 : 천원/㎡)
|
구 분
|
‘10
|
‘11
|
‘12
|
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
4분기
|
1분기
|
2분기
|
3분기
|
전기비
|
|
오피스
|
14.8
|
15.0
|
15.0
|
15.1
|
15.1
|
15.2
|
15.4
|
15.4
|
15.5
|
0.1
|
|
매장용
|
41.9
|
42.0
|
42.2
|
42.6
|
42.9
|
43.2
|
44.6
|
45.1
|
45.5
|
0.4
|
※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임
※ 매분기 마지막 월/일 기준 임대료임
지역별로 살펴보면 오피스 빌딩의 경우 투자수익률은 전 지역이 하락하였고, 공실률은 서울과 대구를 제외하고 상승하였으며, 임대료는 대전을 제외하고 소폭 상승하였다.
매장용빌딩은 투자수익률이 전 지역에서 하락한 가운데 공실률은 서울, 인천, 광주를 제외하고 하락하였으며 임대료는 대구와 성남이 소폭 하락한 반면 그 외 지역은 소폭 상승하였다.
2012년 3/4분기 추계결과 지역별 주요 변동사유
|
구분
|
전기대비(%p,천원/㎡)
|
변동사유
|
|
투자수익률
|
공실률
|
임대료
|
|
오피스
|
전국
|
▽1.52
|
△0.2
|
△0.1
|
․ 경기둔화 및 신규공급, 부동산시장 침체 영향 등으로
공실증가와 자산가치 하락 동반됨
|
|
서울
|
▽1.73
|
▽0.1
|
△0.1
|
․ (마포) 계약조건 완화로 인한 임대수요 증가
․ (역삼남부) 장기공실 빌딩 임대차계약
|
|
부산
|
▽0.85
|
△0.4
|
0.0
|
․ (초량지역) 메리츠화재사옥 신축(‘12.4월) 등 영향으로 공실증가
|
|
대구
|
▽0.83
|
▽0.1
|
△0.1
|
-
|
|
인천
|
▽1.15
|
△1.4
|
0.0
|
․ (기타) 부평역 주변 신규임차인 부재, 오피스 공급예정 맞물려 공실증가
|
|
광주
|
▽1.46
|
△0.8
|
0.0
|
․ (금남로) 신도심으로 오피스 수요이동
․ (상무지구) 일시적 리모델링으로 인한 공실증가
|
|
대전
|
▽0.82
|
△0.8
|
▽0.1
|
․ (둔산지역) 일부빌딩 임대료 소폭 하향 조정
|
|
울산
|
▽0.69
|
△0.3
|
0.0
|
․ (학성지역) 우정혁신도시 개발 기대감 자산가치 소폭 상승
|
|
성남
|
▽2.25
|
△1.5
|
△0.1
|
․ 판교벤처벨리 등 오피스건물 신규공급에 따른 임차자 이탈
|
|
수원
|
▽2.73
|
0.0
|
△0.1
|
․ 광교신도시로의 임대수요 이동
|
|
매장용
|
전국
|
▽1.12
|
▽0.1
|
△0.4
|
․ 서울의 경우 호재지역을 중심으로 임대료가 상승하였으나,
전반적인 자산가치 하락 및 임대료 보합을 보임
|
|
서울
|
▽1.12
|
△0.1
|
△0.9
|
․ (명동) 외국인 관광객 수요로 매출증가, 대기업 플래그쉽스토어 진출 경쟁으로 임대료 상승세
․ (강남권) 분당선 연장선 개통(왕십리～선릉구간, ‘12.10.6)에 따른 교통여건 개선 호재
․ (문정) 인근 장지동 가든파이브로 아울렛상권 이동
|
|
부산
|
▽0.58
|
▽0.1
|
△0.1
|
․ (덕천, 수영) 지가상승 영향으로 자산가치 소폭 상승
|
|
대구
|
▽0.36
|
▽0.4
|
▽0.4
|
․ (칠곡) 점진적 상권 쇠퇴 지속
․ (상인) 신규 임대차계약분 임대료 소폭 하향 조정
|
|
인천
|
▽1.26
|
△0.7
|
△0.3
|
․ (주안역) 임대수입 감소로 인한 상권약화
․ (인하대) 대학가 주변 고시원 신축 완화로 상가상층부 원룸 공실증가
|
|
광주
|
▽1.56
|
△0.7
|
△0.1
|
․ ( 전남대) 신도심으로 임대수요 이동으로 대학상권 다소 약화
|
|
대전
|
▽1.15
|
▽1.1
|
0.0
|
․ (궁동) 일시적 공실물량 해소
|
|
울산
|
▽1.34
|
▽0.8
|
0.0
|
․ (성남옥교) 노선상가 및 편의시설 집중되어 있는 젊음의 거리 중심 유동인구 증가
|
|
성남
|
▽2.25
|
▽0.6
|
▽0.2
|
․ (정자미금) 역세권 주변 매장 수익감소로 임대료 하락
|
|
수원
|
▽3.20
|
▽0.3
|
0.0
|
․ 비교적 쇠퇴한 상권을 중심으로 자산가치 하락
|
|
안양
|
▽1.05
|
▽1.3
|
0.0
|
․ (평촌범계) 범계역 롯데백화점(‘12.3월) 개점,
스마트콘텐츠센터(‘12.5.30) 개관 효과로 유동인구 증가
|
|
고양
|
▽0.79
|
0.0
|
0.0
|
-
|
한편 ‘12년 4/4분기에는 대내외 경제 불확실성과 경기침체에 따른 기업의 구조조정을 위한 빌딩 매물증가와 사무공간 축소 영향으로 공실률은 상승할 것으로 전망되나, 투자수익률은 3/4분기 재산세 납부의 영업경비 부담이 해소되어 소폭 상승할 것으로 예상된다.
이번 상업용부동산 임대사례조사는 부동산 조사․평가․통계 전문기관인 한국감정원이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 수행하였다.
투자정보는 매 분기별로 조사․발표하고 있으며, 국토해양부 홈페이지
(www.mltm.go.kr), 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.or.kr),
임대사례통계홈페이지(http://kcpi.kab.co.kr, Tel. 02-2187-4043, 4050)에서 확인할 수 있다.
※ 별첨 : 참고자료
|