국토교통부(장관 서승환)는 8.28 전월세시장 안정화방안의 일환으로

  물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록

  주택기금에서 ①수익 공유형 모기지 ②손익 공유형 모기지(Equity Loan) 제도를 국내 최초로 도입하여 10월초 시행할 계획

   * ‘13년 3천호 시범사업 실시(수도권, 지방광역시 대상)

 제도의 구체적인 내용은 다음과 같음 


  1. 제도 도입배경

 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중

  신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출위주의 지원은 효과가 제한적

   * PIR(소득대비 집값) : 한국 6.4(‘11년), 미국 4.2(’06년), 일본 5.3(‘06년)

  ☞ 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고 


 특히, 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행*에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영한 것으로,

   * 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행에 대한 언론, 시민단체의 비판적 문제제기 지속

  주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의

   * 금융산업의 글로벌 경쟁력 강화 차원에서도 금융기관이 리스크를 단순히 관리 또는 회피의 대상으로 보기 보다는 ‘투자’ 대상으로 인식 전환 필요

  2. 수익 공유형 모기지
 

 기본구조

  주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 공급

  주택 매각시, 20년 만기시, 또는 조기 상환시 매각 차익 또는 평가 차익이 발생할 경우 차익의 일부가 주택기금으로 귀속

   * 기업금융의 전환사채, 신주인수권부사채, 이익참가형 사채와 유사한 컨셉 
   * 지분형 모기지와 유사하나, 집값하락시 주택기금 원금손실 리스크 제거

 시행방안

  (대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상

   * 85㎡이하&6억이하 아파트, 손익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업

  (대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시 


 기대효과

  전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등의 내집 마련 지원 가능
 

  < 주거비용 비교 >

구 분	일반 모기지	수익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	447만원	616만원	787만원

  * 대출이자, 기회비용 포함 ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함

 

  실수요자들의 이자부담 경감 및 건전한 실수요 위주 주거문화 형성
   → 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 서민 지원

  주택기금도 최소한의 수익 확보 및 추가적인 자본이득 기대 가능 

 

  【 수익 공유형 모기지 기본구조(안) 】

지원대상	‣ 부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주   (시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정)
대상주택	‣ 전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로    주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택
지원한도	‣ 주택가격의 최대 70% (호당 2억원 한도)  ‣ 구입자 연소득 4.5배 이내
지원금리	‣ 연 1.5% 고정금리
대출기간	‣20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)
처분이익 상환	‣ ①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시   매각이익의 일부를 기금에 귀속    - 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속  - 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률을 일정비율로 제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)   * 지분형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음
조기상환	‣ 5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과  - (～3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)  - (3～5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%) < 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 > 기간 조기상환이자 처분이익환수 3년 이내 ◯ X 5년 이내 ◯ ◯ 5년 초과 X ◯
리스크관리	‣ 주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정  ‣ 제3자 채무인수 불가

  3. 손익 공유형 모기지 (Equity Loan) * 영국에서 성공적 시행 경험
 

 기본구조

  주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 손익 공유형 모기지*(Equity Loan) 공급

   * (지분에 대한 임대료) 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 일시상환(지원한도) 최대 2억원, 집값의 최대 40% 이내(손익귀속) 기금과 집주인이 지분율에 비례하여 매각(평가) 차익/차손 공유

  주택 매수인은 손익 공유형 모기지 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입하고, 시세차익 및 차손 발생시 기금과 공유

   * 일반 모기지 이용도 허용되나, 일반형 + 손익 공유형 모기지 < LTV 70% 조건

 시행방안

  (대상자) 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자 대상

   * 85㎡이하, 6억이하 아파트, 수익공유형 모기지와 함께 3천세대 시범사업

  (대상지역) 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시 


 기대효과

  집값의 60%(전세금 수준)로 내 집 마련 가능(실질 PIR 인하 효과)
 

  월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성 제고

  - 또한 전월세와 달리 잠재적인 자본이득 기회도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에도 기여 
 

  < 주거비용 비교 >

구 분	일반 모기지	손익 공유형	전세	월세
연 주거비용*	942만원	662만원	616만원	787만원

  * 대출이자, 기회비용 포함 ** 전월세의 경우, 계약갱신시 임대료 상승분 미포함

 

  빚이 아니라 기금과 금융소비자가 리스크를 공유하는 지분성격의 자금으로 내 집 마련을 지원하는 새로운 금융상품 모델 제시

  집값 상승 기대가 크지 않은 상황에서 100% 내 집과 무주택 사이에 선택 가능한 새로운 옵션을 제공하여 서민 주거안정 기여

 

  【 손익 공유형 모기지 기본구조(안) 】

지원대상	‣ 부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주     (시범사업은 생애최초 주택구입자 한정)
대상주택	‣ 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로   주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택  ‣ 수도권, 지방 광역시 한정
지원한도	‣ 주택가격의 최대 40% (호당 2억원 한도)  ‣ 금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(연소득 4.5배 이내)   * 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함
지원금리 (임차료)	‣ 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리
대출기간	‣ 20년 만기 일시상환
처분손익 공유	‣ ①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유   ‣ 매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속
조기상환	‣ 5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과   - (～3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)  - (3～5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)    * 저리 임차료 지급(5년간 1%) 악용 방지, 단기 매매시 기금 손실 위험 증가 등을 고려하여 5년내 상환시 조기상환수수료 부과
지원형식	‣ 대출계약방식   * 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자가 100% 보유   ☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담
리스크관리	‣ 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정    * 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용   ‣ 제3자 채무인수 불가  ‣ 기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토