국토교통부(장관 김현미)는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 12.17 (화)｢2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안｣을 발표하였다.

공시가격(안) 의견청취 전에 공시가격 산정방식과 공시제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 ’89년 공시제도 도입 이래 최초로, 이는 부동산 가격공시에 대한 높은 국민적 관심, 공시제도 운영에 대한 투명성, 신뢰성 제고 요청에 적극 부응하기 위한 조치이다.
*그간은 공시가격(안) 의견청취 종료 후 결정공시 시점에서 공시가격 변동률 등을 제한적 공개(표준단독: 매년 1월말, 표준지: 2월중, 공동주택: 4월말)

국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 ’20년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하면서, 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하는 신뢰성 제고방안도 함께 제시하였다.
*공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8

공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 중요 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나, 그간 낮은 현실화율1), 고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제2), 일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기되어 왔다.
1) 공시가격 현실화율(’19, %): (공동주택) 68.1, (표준단독) 53.0, (표준지) 64.8
2) 공동주택 현실화율(’19, %): (시세 3～6억) 68.6 vs (시세 15～30억) 67.4

’19년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나, 여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮고, 고가주택의 공시가격 현실화율은 일부 초고가 단독주택을 제외하면 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 것으로 나타났다

공시가격 신뢰성 제고방안에서는 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 향후 가격공시 정책 추진방향으로, ①공시가격 현실화율 상향, ② 불균형성 해소, ③ 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이다.

이번 대책의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 2020년 부동산 가격공시 추진방안

’20년 공시가격은 엄밀한 시세평가를 토대로 공시가격 현실화율을 고가공동주택 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등제고하여, 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진된다.

이를 위해 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 ’19년중 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하고, 해당 부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(’19년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용하여 공시가격을 결정할 예정이다.

⇒’20년 공시가격 = ’19년말 시세 × (’19년 현실화율 + α)

부동산 유형·가격대별 공시가격(현실화율) 산정방식은 아래와 같다

【 공동주택 】

현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택으로 하되, 이들 주택 중 ’19년 현실화율이 일정한 수준*에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용하고, 고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대하여 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되, 지나친 공시가격 급등이 없도록 α의 상한*을 두어 산정한다.
*9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영
*(시세9∼15억) ’19년 70% 미만, (15∼30억) 75% 미만, (30억이상) 80% 미만
*(9∼15억원) 최대 8%p, (15∼30억원) 최대 10%p, (30억원 이상) 최대 12%p

【 단독주택 】

공동주택과 같이 시세 9억원 이상에 대해서 현실화율을 제고하되 제고대상은 ’19년 현실화율이 55%에 미달되는 경우로 하고, 현실화율 제고 수준은 55%로 하되, α의 상한*을 두어 가격급등을 방지하는 방식은 공동주택과 유사하다.
*(9∼15억) 최대 6%p , (15억 이상) 8%p

【 토 지 】

영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 ’19년 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.
*(예) ’19년 현실화율 63%→ ’20년 현실화율 제고분 1%p, '19년 56%→ ’20년 2%p

이 같은 현실화율 제고방식을 적용할 경우 ’20년 가격공시를 통한부동산 유형별 현실화율은, ‘19년 대비 공동주택(68.1%→ 69.1%)은 1.0%p, 표준단독주택(53.0%→ 53.6%)은 0.6%p, 표준지(64.8%→ 65.5%)는 0.7%p 수준 제고될 전망이다.

2. 공시가격 신뢰성 제고관련 주요 방안

지난 공시가격 산정·평가 과정에서 제기된 문제점들을 개선하고, 공시가격에 대한 신뢰성을 확보하기 위한 대책도 함께 추진된다.

①표준-개별주택간 변동률 격차 과다, 단독주택 공시가격 역전현상* 등 문제를 개선하기 위해 공시가격의 산정기준과 절차를 객관적이고 합리적으로 개선한다.
* ’19년 기준, 단독주택 약 30%가 주택(건물+토지)공시가격 < 공시지가(토지)

개별부동산 가격 산정에 적용되는 비교 표준부동산 선정 기준을 구체화하여 시·군·구 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준부동산을 선정하지 못하도록 공시가격 산정기준을 개선

공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영하여 객관적 가격산정 추진

주택에만 규정된 공시비율*(80%, ’05∼) 기준을 ’20년 공시부터 폐지하는 등 관행에 따른 단독주택 공시가격 역전현상을 점진적 해소
*주택은 산정된 기초가격에 공시비율(80%)을 곱한 가격을 결정공시

이는, ’19년 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용하여 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문임

앞으로 공시가격의 시세반영비율(현실화율)은 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획

②공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화된다.

감정원(공동, 표준단독)은 조사자～지사장～총괄부서에 이르는 단계별로 철저한 검증책임을 부여하고, 오류에 대해 공동책임 부과
*감정원의 공시업무 전문성 제고를 위해 공시전문 자격제도 운영(’21∼)

감정평가법인(표준지)은 법인 차원의 검증 절차를 의무화하여 감평법인 책임성을 강화*하고, 성과평가를 토대로 공시물량 배정 차등**
* 중대오류를 범한 감정평가법인 익년도 공시업무에서 배제
**감평법인간 물량배정 차등폭 확대(’19. 15→ ’20. 30→ ’21. 35→ ’22. 40%)

지자체가 산정을 담당하는 개별주택과 개별토지에 대한 공시가격 지도점검을 강화하는 등 검증절차를 내실화

③공시가격 산정에 있어 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 사전에 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

부동산 특성조사 시 GIS 정보를 자동으로 연계하여 가격산정의 정확성을 제고하고, 공시가격 오류 자동검증시스템*을 구축
*40여개의 오류체크 항목을 시스템에 추가→ 미확인시 산정절차 종결 불허

우선 개별부동산의 공시가격 산정시스템*에 대한 기능보강을 선행하고 표준부동산 가격산정시스템과의 통합도 추진(’21)
*(표준) 부동산종합정보시스템(KRIMS)→ 감정원 운영(개별) 부동산종합공부시스템(KRAS)→ 민간 위탁(KRIMS에 비해 기능 미흡)

기타, 조사자의 자의적 판단을 최대한 배제하고, 객관성을 높이기 위해 표준화가 용이한 공동주택부터 대량산정모형을 단계적 도입*
*’20∼’22년간 시범사업 실시 후 단계적으로 확대 적용

④“깜깜이 공시” 논란을 해소하기 위해 공시 관련 정보공개 확대 등 공시운영의 투명성도 강화한다.

’20년 공시가격 확정(’20.4월) 이후, 가격대별 현실화율 등 공시관련 통계를 공개하고 향후 공개범위 등을 지속적으로 확대

아울러 공시가 결정을 위한 시세산정에 사용되는 기초자료(부동산 특성, 실거래가, 시세정보 등)를 공개하는 시범사업을 실시하고, 이의신청 검토내역, 중앙부동산가격공시위원회 회의록 등 공시관련 자료도 함께 공개하여 공시가격 결정과정의 투명성을 제고
* ’20년은 일부지역 시범적용→ 의견수렴 등을 거쳐 공개항목·지역 등을 확대

3. 공시가격 현실화 로드맵 수립

앞으로 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 현실화 로드맵도 내년중 마련된다.

그간 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것이 사실이다.

국토교통부는 ’20년 공시가격 현실화율 제고방안 공개를 계기로사회적 공론화 과정 등을 거쳐 내년중 로드맵을 발표할 계획이다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달기간, 현실화율 제고방식 등이 종합적으로 담길 예정이며, 전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등 충분한 의견수렴을 거쳐 확정된다.

국토부는 현재 국회에서도 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 법적 근거를 담은 부동산공시법 개정(안)*을 논의 중에 있는 만큼, 조속히 로드맵 마련을 위한 제반절차에 착수하여 ’21년 공시부터적용해 나간다는 방침이다.
*공시가격의 적정가격 반영률 관련 계획수립을 의무화하는 부동산공시법개정안 국회 국토위 통과(’19.12.6), 법사위 상정대기중

4. 향후 일정

’20년 가격공시 방안에 따라 산정된 공시가격은 오는 18일 표준단독주택 소유자 열람 및 의견청취 절차를 시작으로 순차적으로 결정 공시될 예정이다.

‘20년 표준단독주택 공시가격(안)은 전년 대비 전국 4.5% 상승한 것으로 집계되었으며, 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 순으로 높게 상승했고, 제주(△1.6%), 경남(△0.4%), 울산(△0.2%)은 소폭 하락했다.

공동주택 공시가격에 대한 소유자 열람은 내년 3.12일부터 시작될 계획이며, 결정공시는 4.29일 이루어진다.
*의견청취: (단독주택) ’19.12.18, (토지) ’19.12.24, (공동주택) ’20.3.12 예정
결정공시: (단독주택) ’20. 1.23, (토지) ’20. 2.13, (공동주택) ’20.4.29 예정

국토교통부 관계자는 “공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진하여 현실화율을 흔들림없이 높여 나가면서, 공시가격 산정의 정확성, 객관성, 투명성을 강화하여 신뢰할 수있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다“고 밝혔다.