150세대 미만의 중소규모 공동주택도 입주자등의 동의를 거쳐 의무관리대상 공동주택으로 전환 관리함으로써 공동주택관리의 효율성 및 전문성이 강화될 전망이다.

국토교통부(장관 김현미)는 ｢공동주택관리법｣ 개정(‘19.4.23. 공포)에 따른 시행령 위임사항 및 공동주택 관리제도 운영의 미비점 개선을 위한｢공동주택관리법 시행령·규칙｣개정안을 입법 예고(1. 29.) 하였다. 개정안은 오는 4월 24일부터 시행될 예정이다.

입법 예고한 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

① 해당 공동주택에 거주하는 입주자등*의 3분의 2 이상이 동의를 하는 경우 의무관리대상 공동주택으로 전환이 가능해진다.

* 입주자등 : 공동주택에 거주하는 입주자(=소유자) 및 사용자(=임차인)

지금까지는 일정* 세대 수 이상만 의무관리대상** 공동주택으로 규정하여 관리해 왔으나, 앞으로는 비의무관리대상 공동주택도 입주자등이 동의하면 의무관리대상으로 전환될 수 있다.

* 300세대 이상(승강기 등이 미설치된 경우), 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙난방(지역난방 포함) 방식, 150세대 이상 주상복합건축물
** 주택관리사 채용, 입주자대표회의 구성·운영, 관리비의 공개 등

의무관리대상 공동주택으로 전환되는 경우, 효율적 관리가 가능한 반면, 관리비등의 부담이 다소 증가될 수 있는 점을 고려하여 입주자등이 동의하는 경우에만 전환하도록 한 것이다.

한편, 의무관리대상 전환 공동주택은 입주자등의 3분의 2 이상이 동의를 하여 다시 의무관리대상에서 제외할 수도 있다.

② 입주자가 아닌, 사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있게 된다.

지금까지 동별 대표자는 해당 공동주택에 거주하는 입주자*만 가능하였으나, 앞으로는 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 선거구는 다시 선출공고를 거쳐 사용자**도 가능해진다.

* 입주자 : 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
** 사용자 : 사용자 또는 그 사용자를 대리하는 배우자 및 직계존비속에 한정

다만, 3차 공고 이후에도 입주자인 동별 대표자 후보가 있는 경우에는 사용자는 자격이 상실된다.

사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있도록 한 것은 입주자등의 무관심이나 낮은 거주비율로 입대의가 구성되지 않아 정상적 관리가 되지 않을 경우 입주자등의 권익이 침해될 수 있는 점을 고려한 것이다.

한편, 입주자대표회의 구성원 중 사용자가 과반수를 넘을 경우 소유권에 직접적 영향을 미치는 사항은, 거주하지 않는 입주자에게도 사전 동의를 받도록 하는 등 입주자의 권리가 침해 되지 않도록 별도의 절차를 거치도록 할 계획이다.

또한, 지금까지 중임한 입주자인 동별 대표자는 2회 선출공고에 불구하고, “후보자가 없는“ 선거구의 경우에는 다음 선출공고를 거쳐 동별 대표자로 선출될 수 있었으나, 앞으로는 “선출된 자가 없는” 선거구의 경우에도 선출 공고를 거쳐 다시 선출될 수 있도록 함으로써 동별 대표자 선출 절차가 신속하게 진행될 수 있을 것으로 보인다.

③ 혼합주택단지*에서 공동결정 사항에 대한 의사결정 방법을 일원화하여 신속히 의사를 결정할 수 있도록 할 계획이다.

* 혼합주택단지 : 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지

지금까지는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정해야 할 사항이 합의가 이루어지지 않는 경우, 제1호·제2호는 공급면적 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 측이 결정하고, 제3호부터 제5호까지는 공급면적 3분의 2 이상을 관리하는 측에서 결정하고, 공급면적이 “2분의1초과∼3분의 2 미만”인 경우 합의가 이루어지지 않아 의사결정이 지연되는 경우 입주민들의 피해가 장기화되는 문제가 있었다.

* ① 관리방법의 결정 및 변경 ② 주택관리업자의 선정 ③ 장기수선계획의 조정 ④ 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수 ⑤ 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역

앞으로는, 공동결정 5가지 사항 모두를, 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정하도록 의사결정 방법을 일원화하게 된다.

④ 동별 대표자 및 선거관리위원의 결격사유를 보완하게 된다.

지금까지 동별 대표자가 관리비등을 최근 3개월 이상 연속 체납 하여 당연 퇴임된 경우에도 체납한 관리비등을 납부하면, 본인의 결격사유에 따라 실시되는 보궐선거에 바로 후보자가 될 수 있는 불합리한 점이 있었다.

앞으로는 관리비등 체납으로 당연 퇴임되어 “그 남은 임기 중에 있는 사람을 결격기간에 포함하되, 남은 임기가 1년을 초과 하는 경우에는 1년 동안“은 보궐선거 출마를 제한하게 된다.

한편, 동별 대표자가 결격사유 등으로 당연 퇴임된 경우, 그 남은 임기 동안에는 선거관리위원이 될 수 없도록 하여 선거관리의 공정성을 강화해 나갈 계획이다.

⑤ 관리사무소장은 배치받은 날부터 3개월 이내에 공동주택 관리 교육 및 윤리교육을 받도록 교육시기를 앞당기게 된다.

지금까지 주택관리업을 등록하거나, 관리사무소장으로 배치되는 경우 1년 이내에 공동주택 관리 및 윤리교육을 받도록 규정하고 있으나, 배치 후 상당기간 교육 없이 업무를 수행하게 되는 경우 변경된 법령 등에 대한 이해부족으로 체계적·전문적 관리가 소홀할 수 있다는 지적이 있었다.

앞으로는 주택관리업을 등록하거나 관리사무소장으로 배치된 날부터 3개월 이내에 교육을 받도록 함으로써 공동주택관리자의 역할 수행에 차질이 없도록 할 계획이다.

⑥ 각종 의무위반에 따른 과태료 금액을 구체적으로 설정하고, 일부 항목은 부과 금액을 상향 조정하게 된다.

‘20.4월부터 비의무관리대상 공동주택 중 100세대 이상단지는 관리비등을 공개하도록 시행령이 개정됨에 따라, 공개를 하지 않은 경우 150만원∼250만원 이하의 과태료 부과가 가능하며, 의무관리대상 전환을 위한 입주자등의 동의를 받은 이후 30일 이내에 시·군·구청장에게 신고를 하지 않은 경우, 지연기간에 따라 50만원∼100만원의 과태료를 부과할 수 있게 된다..

국토교통부 주택건설공급과 이유리 과장은 “이번 개정을 통해 공동주택 관리의 투명성·전문성이 강화되고, 신속한 의사결정이 가능하여 관리의 효율성이 더 높아질 것으로 보인다“고 말했다.

* (의사결정 신속성 보완) 사용자 동별 대표자 허용, 혼합주택단지 의사결정 방법 일원화, 선출된 자가 없는 선거구의 동별 대표자 선출 방법 개선

개정안은 ‘20.1.29. 관보 및 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 ‘정보마당-법령정보-입법예고’에서 볼 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

의견 제출기간 : ’20. 1. 29.～3. 9.(40일간)
의견 제 출 처 : (우)30064 세종특별자치시 도움6로 11(정부세종청사 6동)
국토교통부 주택건설공급과(☎ 044-201-3371, 3374∼5, fax 044-201-5684)