150세대 미만의 중소규모 공동주택도 입주자등의 동의를 거쳐 의무관리대상 공동주택으로 전환 관리함으로써 공동주택관리의 효율성 및 전문성이 강화될 전망이다.

국토교통부(장관 김현미)는 ｢공동주택관리법｣ 개정(‘19.4.23. 공포)에 따른 하위법령 위임사항 및 관리제도 운영의 미비점 개선을 위한｢법 시행령·규칙｣개정안이 ’20. 4. 24. 공포되어 공포일부터 시행된다고 밝혔다.

이번에 개정되는 주요내용은 다음과 같다.

① 입주자등*의 3분의 2 이상 동의로 의무관리대상으로 전환

* 입주자등 : 공동주택에 거주하는 입주자(≒소유자) 및 사용자(≒임차인)

지금까지는 일정* 세대 수 이상만 의무관리대상** 공동주택으로 규정하여 관리해 왔으나, 앞으로는 비의무관리대상 공동주택도 입주자등이 동의하면 의무관리대상으로 전환될 수 있다.

* 300세대 이상(승강기 등이 미설치된 경우), 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙난방(지역난방 포함) 방식, 150세대 이상 주상복합건축물
** 주택관리사 채용, 입주자대표회의 구성·운영, 관리비의 공개 등

한편, 의무관리대상 전환 공동주택은 입주자등의 3분의 2 이상이 동의를 하여 다시 의무관리대상에서 제외할 수도 있다.

② 입주자가 아닌, 사용자도 동별 대표자로 선출 가능

지금까지 동별 대표자는 해당 공동주택에 거주하는 입주자*만 가능하였으나, 앞으로는 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 후보자가 없는 선거구는 3회 선출공고에서 사용자**도 가능해진다.

* 입주자 : 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속
** 사용자 : 사용자 또는 그 사용자를 대리하는 배우자 및 직계존비속에 한정

다만, 3차 공고 이후에도 입주자(중임한 입주자인 후보자를 포함)인 동별 대표자 후보가 있는 경우 사용자는 자격이 상실된다.

한편, 입주자대표회의 구성원 중 사용자가 과반수를 넘을 경우 일부 입주자대표회의 의결사항은 입주자의 사전 동의를 받도록 하여 입주자의 권리가 침해되지 않도록 한다.

* 하자담보 종료 확인 : 전체 입주자 5분의 4 이상의 서면동의를 받아 종료
* 장기수선계획 정기조정 : 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 의결

또한, 지금까지 중임한 입주자인 동별 대표자는 2회 선출공고에 불구하고, “후보자가 없는 선거구”의 경우에 다음 선출공고를 거쳐 동별 대표자로 선출될 수 있었으나, 앞으로는 “후보자가 없거나 선출된 자가 없는” 경우에도 선출 공고를 거쳐 다시 선출될 수 있도록 함으로써 동별 대표자 선출 절차가 신속하게 진행될 수 있을 것으로 보인다.

③ 동별 대표자 및 선거관리위원의 결격사유를 보완

지금까지 동별 대표자가 관리비등을 최근 3개월 이상 연속 체납 하여 당연 퇴임된 경우에도 체납한 관리비등을 납부하면, 보궐 선거에 바로 후보자가 될 수 있는 불합리한 점이 있었으나, 앞으로는 관리비등 체납으로 당연 퇴임되어 “그 남은 임기 중에 있는 사람을 결격기간에 포함하되, 남은 임기가 1년을 초과 하는 경우에는 1년 동안“은 보궐선거 출마를 제한하게 된다.

한편, 동별 대표자가 결격사유 등으로 당연 퇴임된 경우, 그 남은 임기 동안에는 선거관리위원이 될 수 없도록 하여 선거관리의 공정성이 강화될 것으로 보인다.

④ 혼합주택단지* 의사결정 방법 개선

* 혼합주택단지 : 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지

지금까지는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동 결정해야 할 사항이 합의가 이루어지지 않는 경우, 제1호·제2호는 공급면적 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 측이 결정하고, 제3호～제5호는 공급면적 3분의 2 이상의 면적을 관리하는 측에서 결정하도록 규정하고 있어, 공급면적이 ‘3분의1 초과∼3분의 2 미만’인 경우 합의가 이루어지지 않아 의사결정이 지연되는 경우가 있었다.

* ① 관리방법의 결정 및 변경 ② 주택관리업자의 선정 ③ 장기수선계획의 조정 ④ 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수 ⑤ 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역

앞으로는, 시설물의 안전관리계획 점검 대상 등 안전관리에 관한 사항은 2회의 협의에도 합의가 이뤄지지 않으면 공급 면적의 2분의 1을 초과 관리하는 측에서 결정하도록 하였다.

⑤ 공동주택 주차장 개방, 외부인 위탁관리도 가능

지자체와 입주자대표회의 간의 협약에 따라, 공동주택 주차장을 지방자치체단장 책임 하에 “입주자등이 아닌 자”에게 개방할 수 있도록 규정하고 있으나, 지방자치단체나 지방공사·공단이 제3자에게 위탁하여 준공영 방식으로 운영하는 것도 가능하도록 ｢공동주택관리법 시행령｣상에 명시적으로 규정하였다.

⑥ 관리사무소장등은 배치 받은 날부터 3개월 이내 교육

지금까지 관리사무소장으로 배치되는 경우에는 1년 이내에 공동주택 관리 및 윤리교육을 받도록 규정하고 있었으나, 앞으로는 3개월 이내에 교육을 받도록 함으로써 공동주택관리자의 역할 수행에 차질이 없도록 할 계획이다.

⑦ 한편, 지난해 4월에 개정·공포된 ｢공동주택관리법｣ 내용 중 올해 4.24.부터 시행되는 사항은 다음과 같다.

지금까지 의무관리대상 공동주택만관리비등을 공개해 왔으나, 의무관리대상이 아닌 공동주택이라도 100세대 이상 공동주택은 의무적으로 관리비 등을 공개해야 한다.

다만, 비의무관리대상 공동주택의 관리인의 업무부담 등을 고려하여 의무관리대상 공동주택(47개 세항목 공개) 과는 달리 대항목 수준 항목(21개*)만 공개하면 된다.

* 21개항목 :관리비(일반관리비·청소비·수선유지비 등 10개 항목), 사용료(전기료·수도료 등 9개 항목), 장기수선충당금, 잡수입

이에 따라 100세대 이상 단지의 관리인은 공동주택단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 관리비 등의 내역을 공개해야 한다.

* (예시) 사용한 월에 관계없이 4월에 부과한 경우 5월말 까지 공개

⑧ 각종 의무 위반에 따른 과태료 금액 설정

비의무관리대상 공동주택 중 100세대 이상단지는 관리비등을 공개하도록 시행령이 개정됨에 따라, 공개를 하지 않은 경우 150만원∼250만원 이하의 과태료 부과가 가능하며, 의무관리대상 전환을 위한 입주자등의 동의를 받은 이후 30일 이내에 시·군·구청장에게 신고를 하지 않은 경우, 지연기간에 따라 50만원∼100만원의 과태료를 부과할 수 있다.

국토교통부 주택건설공급과 이유리 과장은 “이번 개정을 통해 공동주택 관리의 투명성·전문성·효율성이 보다 높아질 것으로 보인다“고 말했다.

이번에 개정된 ｢공동주택관리법｣ 시행령·시행규칙은 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)의 ‘정책자료-법령정보’에서 볼 수 있다.