국토교통부(장관 김현미)는 6월 15일 공공토지비축 심의위원회(이하 ‘심의위원회’)에서 향후 10년간의 토지비축의 기본 방향을 담은 ｢제2차 공공토지비축 종합계획｣이 심의·의결되었다고 밝혔다.

* 공공토지비축 심의위원회: 국토부장관을 위원장으로 20인 이내로 구성하며, 토지비축의 주요사항을 심의·의결(토지비축법 제7조)

공공토지 비축 제도는 공익사업에 필요한 용지를 적기에 저렴한 가격으로 공급하고, 토지시장의 안정을 도모할 목적으로 토지를 지가 상승 이전에 미리 매입하는 제도로서, 한국토지주택공사(LH)에 ‘토지은행’을 설치하여, 2009년 첫 도입 이후, 10년간 약 2조 3,629억 원의 토지를 비축한 바 있다.

토지비축 제도 도입 이후 10년이 지난 올해, ｢제2차 공공토지비축 종합계획｣을 수립하여 향후 토지 비축 목표를 제시하고, 정책 환경 변화에 따른 토지비축 제도의 발전 방향을 모색하였다.

이번 계획의 주요 내용은 다음과 같다.

[ 제1차 공공토지비축 종합계획의 평가 ]

토지은행은 지난 10년간 총 2조 3,629억 원의 토지를 비축하였고, 비축을 실시한 33개 사업 중 29개 사업, 총 2조 3,494억 원의 토지를 공급하여 공공 용지의 적기 공급에 기여하였으나, 전체 비축 사업은 안정적인 자금 회수 등 경제적인 효율성을 우선시한 비축제도의 정책기조에 따라 공공개발용 토지 비축으로 추진하였다.

[ 토지비축 종합계획의 기본 방향 ]

포스트 코로나 시대와 저출산·고령화 등 사회·경제적 변화에 따른 시장 상황에 안전망 역할을 하고, 국가 경쟁력을 높이기 위해 토지비축 제도의 역할을 확대할 필요성이 제기되었다.

제2차 공공토지비축 종합계획의 비전은 ‘토지비축 제도의 안정적 정착을 통한 함께 사는 국토의 실현’으로서, 토지은행이 공익사업용 토지의 원활한 공급 등 단순한 토지 수급관리 수단에서 벗어나, 다양한 사회 문제에 선제적으로 대응하는 토지비축 제도 정착을 지향하였다.

* 예시 : ’20년 7월부터 순차적으로 도시계획시설 결정 실효 예정이었던 장기미집행공원을 비축 대상사업으로 선정(총 18개소, 약 100만㎡, 1,843억 원 상당) 등

[ 향후 토지수요 전망 및 비축대상토지 분석 ]

비축 토지 수요를 추정하기 위해 기 수립된 각종 개발계획과 주요 부문별 법정계획을 검토하여 제2차 공공토지비축 종합계획 기간 동안 토지비축 수요를 총 402.8㎢(연평균 40.3㎢)로 추정하였다.

이전 계획에 비해 연평균 36.7~49.7㎢가 감소된 것으로, 부문별 총 수요는 공공택지 104.6㎢, 산업단지 135.6㎢, 도로용지 92.8㎢, 철도용지 55.1㎢, 항만배후단지 13.4㎢, 물류단지 1.2㎢ 등이다.

향후 비축대상 토지는 ｢도시기본계획수립지침｣ 상 토지 이용현황 분석을 기초로, 미개발지 내의 개발잠재지를 대상으로 하였고, 도심 내 토지 수요가 증가함에 따라 기개발지 내에서도 도시재생 혁신지구, 기업의 비업무용 토지 등 향후 개발이 필요하거나 개발 가능성이 존재하는 개발잠재지를 분석하였다.

선별된 토지군 안에서는 접근성, 사회·경제 특성, 토지 특성 등 비축 정합성을 종합적으로 평가할 수 있는 ‘토지비축종합지수’를 적용하여 비축 대상지의 우선순위를 결정하였다.

[ 토지비축 목표 설정 및 재원조달 방안 ]

제2차 종합계획의 비축목표는 제1차 계획기간의 비축 실적을 고려하여, 현실적으로 달성 가능한 수준으로 설정되었다.

향후 10년간 총 9조원 범위 내에서 비축 유형별 수요에 따라 탄력적으로 운용하는 계획을 수립하였다.

토지은행은 토지은행 적립금, 한국토지주택공사 공사채 발행, 민간 자본 등 다양한 재원으로 조성한 자금을 토지 비축에 활용할 수 있으나, 지난 10년간의 재원 조달은 모두 한국토지주택공사의 공사채 발행을 통해 이루어졌다.

향후 공사채 발행뿐만 아니라, 토지은행 사업을 안정적으로 운영하기 위하여 토지은행 적립금 활용, 리츠(REITs) 등 민간 자금 유치 등 재원 조달 방안 다각화를 검토할 계획이다.

[ 비축대상 다양화 등 향후 추진 전략 ]

종전의 ‘공공개발용 토지비축’은 ｢토지보상법｣에 따른 공익 사업으로 인정을 받은 토지에 한정하여 토지 비축을 추진함으로써, 도시재생 혁신지구 등 공공 사업의 선제적인 토지비축 수요에 부응하기 어려운 실정이었다.

이에, 도시재생 혁신지구 사업 등 공익사업 인정 대상이 아닌 사업 이라고 하더라도 공공사업의 지원 필요성이 있고, 원활한 토지 확보 및 공급이 가능한 사업의 경우는 토지은행을 활용할 수 있도록 개선할 계획이다.

* 지자체와 매도자간 매도의향서 체결을 전제로, 사업시행자의 예산 확보 노력, 비축 토지 매입확약서 체결 등 노력을 평가하고, 비축 타당성 조사를 선행

그간 ‘수급조절용 토지비축’은 활용 가능한 요건이 추상적이고 관련 절차가 정비되어 있지 않아 활성화가 어려웠으나 ‘토지시장 안정’ 목적 외에도 기업의 원활한 생산 지원 등 사회적 필요가 발생하는 경우 토지 비축이 가능하도록 하여, 코로나19 상황 등에 한계 기업을 지원할 수 있는 수급조절용 토지비축을 활성화할 예정이다.

기업이 회생 등 목적으로 보유한 토지 매각이 필요할 경우, 토지은행이 해당 토지의 활용 가능성과 토지 수요가 있는 기업에 공급할 수 있을지 여부를 검토하고, ‘수급조절용 토지비축’을 할 수 있도록 관련 절차 등을 마련할 예정이다.

* IMF, '08년 금융위기 당시에도 일반비축 제도를 활용하여 LH가 토지채권을 발행하고, 역경매로 매입대상을 결정하여 총 3조 3,383억 원 매입한 바 있음

‘공공개발용 토지비축’ 대상을 확대하고, ‘수급조절용 토지비축’의 절차 정비를 위해서는 ｢공공토지의 비축에 관한 법률｣ 개정이 필요한 상황으로, 21대 국회에서 제도 개선을 추진할 예정이다.

국토교통부 부동산개발정책과 오성익 과장은 “토지은행 설립 10주년이 지난 현재 국민이 요구하는 사회적 필요에 걸맞는 토지은행 역할 확대가 필요한 시점”이라고 강조하며, “제2차 공공토지비축 종합계획의 계획 기간 동안 토지은행의 역할 다각화, 비축 대상 확대 등을 추진하여, 토지은행이 토지를 선제적으로 비축한 후, 적재·적소에 필요에 따라 공급하는 본연의 기능을 다하도록 하겠다”고 밝혔다.