정부는 2.4(목) 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ｢공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안｣을 발표하였습니다.

이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다.

? 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠습니다.

도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠습니다.

? 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠습니다.

공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠습니다.

? 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유합니다.

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠습니다.

1) 이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다.

많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망합니다.

그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업·주거·생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있습니다.

정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화*하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리**가 확산되고 있습니다.

* 전국 연평균 주택공급(만호) (‘05～’07) 36.3 (‘08～’12) 35.7 (‘13～’16) 45.0 (‘17～’20) 54.6
** 서울아파트 매수자 중 30대이하 비중 : (‘19년) 33%→ (’20.上) 36%→ (‘20.下) 41%

이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급합니다.

또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있습니다.

그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실입니다.

역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요합니다.

입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많습니다.

4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지입니다.

기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정입니다.

* 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며, 자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가 특히 높은 주거비율을 보임

보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있습니다.

2) 그러나 현재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다.

도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양·복잡하고, 마땅한 개발수단이 없기 때문입니다.

재개발·재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었습니다.

주거환경 개선을 위한 도시·건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했습니다.

특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제도 발생하고 있습니다.

정비구역이 아닌 곳은 더 어렵습니다.

일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율 되어야 하나, 다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있습니다.

대형·소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주들까지 너무나 복잡하지만 마땅한 법적절차나 수단이 없는 것이 현실입니다.

3) 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다.

공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있습니다.

토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가·개발비용·주택경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담합니다.

개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있습니다.

사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대하였습니다.

기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非 정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠습니다.

개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호합니다.

세입자·영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공합니다.

동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.

개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능합니다.

공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다.

그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유합니다.

개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용합니다.

4) 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다.

이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ｢도심 공공주택 복합사업｣과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ｢공공 직접시행 정비사업｣, 도시재생의 실행력을 강화한 ｢주거재생혁신지구｣ 사업을 추진합니다.

대표적으로 신규 도입되는 ｢도심 공공주택 복합사업｣은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진합니다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획입니다.

< 대책 주요내용 >

금번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 계획입니다.

* 금번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모

금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획입니다.

기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책입니다.

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출되었습니다(☞참고1).

? 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 → 약 30.6만호

“도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입하여 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속 정비하겠습니다.

* 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행됩니다.

* 도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안하여 공공주택 특별법으로 추진

※ 민간 건설사·디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획입니다.

* 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세) 도입

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단* 마련, 세입자·영세상인 이주·생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획입니다.

* 이익공유형 주택 또는 新수익공유형 모기지 공급

향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정입니다.

역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조·유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경·육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성하겠습니다.

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선하겠습니다.

* 신축ㆍ노후건물 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획입니다.