국토교통부(장관 노형욱)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4)｣에 따라 선도후보지로 추진 중인 증산4구역 및 연신내역·쌍문역동측·방학역 4곳을 도심 공공주택 복합사업(이하 “도심복합사업”) 예정지구로 지정한다고 밝혔다.

* 구역별 예정지구 지정일 : 증산4(10.28), 연신내역·쌍문역동측·방학역(10.29)

지난 9월 21일 도심복합사업을 도입하는 공공주택특별법이 시행되고 난 후, 불과 약 40일만에 첫 예정지구 지정이 이루어짐에 따라 앞으로의 사업 과정도 탄력을 받을 것으로 예상된다.

정부는 지난 2월 4일 ｢3080+ 주택공급방안｣ 발표 이후 9개월간, 선도사업 후보지 선정부터 공공주택법 개정, 서울시 사전협의 및 주민설명회를 거쳐 예정지구 지정까지 사업절차를 신속히 진행해 왔다.

증산4구역 등 예정지구로 지정되는 4곳은 앞으로 주민 의견청취(14일간) 및 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 본 지구 지정* 절차를 밟게 된다.

* (절차) 예정지구 지정 → 주민 의견청취 → 중도위 심의 → 본 지구 지정

특히, 도심복합사업 중 최초로 예정지구 지정이 되는 증산4구역은 후보지 중 가장 빨리 지구지정 요건인 주민 동의율 2/3 이상을 확보할 정도로 주민들의 호응이 높았으며, 역세권 3곳 역시 주민 동의가 매우 높은 만큼, 연내 본 지구지정까지 신속하게 이루어질 것으로 예상된다.

* 주민동의율 : (증산4) 75%, (연신내역) 67%, (쌍문역동측) 81%, (방학역) 75%

도심복합사업은 ｢3080+ 주택공급방안｣의 핵심사업으로 그동안 도심내 주택공급이 민간 위주로 이루어지던 것을 공공이 참여하여 다양한 인센티브를 제공함으로써 부담 가능한 가격의 분양주택을 획기적인 속도로 대량 공급하고, 원주민 분담금을 낮춤으로써 공익성도 확보하는 새로운 주택공급 모델이다.

? 유례없는 빠른 속도로 사업추진

국토교통부는 금번 예정지구로 지정하는 4곳은 연내 본 지구지정까지 완료한다는 방침이다.

이 경우 후보지 발표(3.31) 후 9개월만에 본 지구를 지정하게 되는데, 이는 기존 재개발사업의 경우 정비구역 지정이 평균 약 5년이 소요되는 점을 고려하면, 이해관계가 복잡한 도심내 주택사업으로서는 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도로 진행되는 것이다.

특히, 도심복합사업은 사전청약을 통해 주택을 조기에 공급할 계획으로 실제 국민이 체감할 수 있는 주택공급까지의 시차는 기존 재개발사업과 비교 시 10년 이상 단축 될 것으로 기대된다.

? 도심 내 압도적 물량의 주택 공급

｢3080+ 주택공급방안｣ 발표 이후, 정부는 6차례에 걸쳐 56곳, 총 7.6만호 규모의 후보지를 선정하였다.

* 당정TF(9.29)에서 발굴한 후보지(9곳, 1만호)까지 포함할 경우 총 65곳, 8.6만호

그 중, 본 지구 지정요건인 주민동의 2/3이상을 확보한 곳은 후보지 발표 후 4～6개월만에 이미 19곳, 총 2.6만호를 넘어서고 있는데, 이는 판교 신도시와 맞먹는 규모이다.

도심복합사업은 역세권 등 입지여건이 우수한 곳에 위치하고, 70% 이상을 분양주택으로 공급하는 만큼, 주택시장 안정에 상당히 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

특히, 사업 추진여부를 결정하는 주민 동의가 다수의 구역에서 예상보다 매우 빠른 속도로 확보됨에 따라, 후보지로 발표한 공급 물량이 단기간에 실제 공급까지 이어질 것으로 예상된다.

? 공공참여를 통한 공익성 확보

도심복합사업은 주택 공급을 확대하기 위해 용도지역ㆍ용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등의 획기적인 인센티브를 부여한다.

하지만, 이러한 인센티브를 통한 개발이익은 특정 기업이 사유화하는 것이 아니라 원주민 재정착, 저렴한 공공분양 주택 및 공공임대ㆍ공공자가 주택공급, 생활SOC 설치 등 공익적 목적으로 활용된다.

우선, 기존 재개발사업의 가장 큰 부작용으로 지적 받던 원주민의 내몰림을 막기 위해 주민 부담금을 대폭 낮춘 것이 눈에 띈다.

사업설명회를 마친 후보지 4곳의 경우 주민에게 현물보상으로 공급하는 주택가격은 전용 59㎡는 4.8∼4.9억원, 전용 84㎡는 6.1∼6.4억원으로 추정되었다.

이 경우 주민들의 세대별 평균 부담금은 8천만원～1.3억원 수준으로 분석되었는데, 이는 해당 지역의 민간 재개발사업 보다 약 30% 이상 낮은 수준*으로 평가된다.

* 4곳의 민간 정비사업 진행시 예상 부담금보다 평균 1.3∼1.9억원 감소 추정

또한, 일반에 공급하는 분양주택도 전량 공공주택으로서 분양가상한제를 적용하여 부담가능한 가격으로 공급할 계획이다.

실제로, 4곳 후보지의 일반 분양가격을 추정한 결과, 인근 시세의 60% 수준인 3.3㎡당 평균 1,931∼2,257만원으로 분석되었다.

? 공공사업임에도 주민 선택권은 충분히 보장

도심 복합사업은 공공이 사업에 직접 참여함에도, 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 및 신규 아파트 우선공급 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다.

이를 위해, 예정지구로 지정되면 토지소유자 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하고, 공공주택사업자가 운영비도 지원할 계획이다.

한편, 이번에 예정지구로 지정하는 증산4 등 4개 구역에 대한 부동산 실거래 조사* 결과, 총 10건의 위법의심 거래를 확인하였으며 이를 국세청, 금융위, 관할지자체 등 관계기관에 통보할 계획이다.

* (조사대상) 3080+ 대책발표일(2.4)부터 우선공급권 부여 기준일(6.29)까지 주택 이상거래(위법유형) 편법증여 의심(특수관계인간 차입 등), 대출용도 외 유용, 거래신고 규정 위반 등

남영우 공공주택추진단장은 “이번 증산4구역 등 4곳의 예정지구 지정은 도심 공공주택 복합사업 뿐 아니라 3080+ 대책의 본격적인 추진을 알리는 것으로 그 의미가 크다”며, “증산4구역 등 4곳은 연내 본 지구지정을 완료하고, 주민호응이 높은 다른 후보지에 대해서도 연내 예정지구를 지정하는 등 3080+ 사업을 차질 없이 추진해 나가겠다“라고 밝혔다.