3기 신도시 등 정부가 추진 중인 주택공급 대책이 점차 속도를 내고 있어 앞으로 국민들의 내 집 마련 기회가 더욱 확대되고 시기도 빨라질 것으로 보인다.

국토교통부(장관 노형욱)는 11.30일(화) 위클리 주택공급 브리핑을 통해 ①민간분양 아파트 사전청약 최초 시행계획을 발표하고, ②3기 신도시 고양창릉·부천대장 지구계획이 확정되었다고 밝혔다.

정부는 조기 시장 안정을 위해서는 충분한 주택 공급기반 마련 및 공급효과 조기화가 중요하다는 인식하에, 3기 신도시, 3080+ 등 205만호 공급계획을 속도감 있게 추진 중이다.

3기 신도시 등은 인허가 및 보상 절차 등을 착실히 진행중이며, 이미 지난 7월부터 주요 지구에 대한 사전청약을 시작하는 등 공급 효과가 본격화되고 있다.

* 1차(7월, 인천계양 등)에 이어 2차(10월, 남양주왕숙2 등 1만호)도 10.1만명 신청 등 높은 관심

3080+ 등 도심공급도 기 발굴된 후보지만 15.6만호에 달하는 등 차질 없이 진행 중이며, 이중 도심 복합사업은 8곳 후보지 1만호를 법 시행(9월) 후 불과 3개월만인 연말까지 본지구 지정을 완료할 계획이다.

* 공공 정비사업은 35곳(3.7만호) 후보지 중 6곳 공공시행자 지정완료·15곳 MOU 체결 12월말 국토부·서울시 공공재개발 2차 합동공모 시행 예정

또한, 공급효과 조기화 및 매수세 흡수 등을 위해 공공분양(6.2만호)에 이어 민간분양 및 도심공급(10.7만호)까지 사전청약을 확대 한다는 계획을 발표(‘21.8월)한 바 있다.

이러한 계획에 따라, 고양창릉·부천대장 등 3기 신도시 지구계획이 모두 완료되고, 민간분양 아파트까지 사전청약에 본격 착수함에 따라 공급 정책에 대한 국민 체감도도 한 층 높아질 전망이다.

1. 공공택지 민간분양 사전청약 추진계획

(1) 2021~2022년 공급계획 총괄

사전청약은 주택 공급시기를 당초 계획대비 약 2~3년 조기화하여 내 집마련 확정 시점을 앞당기는 제도로, 공공분양 사전청약(6.2만호)은 지난 7월부터 높은 호응 속에 추진 중이다.

이에 정부는 민간 분양물량(공공택지)에도 사전청약을 확대하여 내집 마련 수요에 더욱 적극적으로 대응키로 한 바 있으며, 발표 이후 택지제도 개편, 추정분양가 산정방식, 사전당첨자 모집절차 등 세부 절차를 마련하고 최초 공급에 착수하게 되었다.
 

< 그간 민간사전청약 준비현황 >

◈ 적극적인 민·관 소통을 통해 제도적 기반 구축 및 공급물량 추가 확대

(제도완비) 업계·지자체 의견수렴을 통해 공공택지 공급제도 개편안 발표(10.18), 추정분양가 검증매뉴얼 발표(11.8), ｢주택 공급규칙｣ 개정(11.16) 등

(물량확대) 업체가 자율적으로 참여하는 기 매각택지 보유업체 참여물량이 증가(당초 1.2→1.8만호)하여, ‘24년 상반기까지 공급물량이 10.1만호에서 10.7만호로 확대

우선, 11월 30일(화) 2천 5백호 규모의 1차 민간 사전청약 모집 공고를 시작으로, ‘21년 0.6만호, ’22년 3.8만호가 공급된다.

(‘21년) 금년에는 11·12월 두 차례에 걸쳐 약 6천호를 공급한다.

(1차 25백호) 오산세교2(14백호, 우미), 평택고덕(6백호, 호반), 부산장안(5백호, 중흥) 3개 지구(3개 단지) 총 2천 5백호가 금일 사전당첨자 모집 공고를 시작으로 첫 공급에 착수하였으며,

* (추진일정) 사전당첨자 모집공고(11.30) → 접수(12.13~15) → 발표(12.22)

(2차 34백호) 12월 중에는 평택고덕(7백호), 인천검단(27백호) 두 개 지구에서 약 34백호 규모*를 사전 청약으로 공급할 계획이다.

* 현재 설계 진행 중이며, 지자체 사전당첨자 모집승인 결과에 따라 물량 최종 확정

(‘22년) ’22년에는 3.8만호 규모의 민간 사전 청약 물량이 분기별*로 순차적으로 공급될 예정이다.

* 구체적인 월 단위 공급 일정은 매달 부동산원 청약홈 사이트에서 공개 예정

공공분양 사전청약 포함 시 앞으로 ‘22년까지 수도권 한해 분양물량(5년 平, 17.7만)의 약 절반 수준인 총 8.8만호가 공급된다.

* ‘21년 잔여물량 2.0만호(공공1.4, 민간 0.6) ’22년 6.8만호(공공3.0, 민간 3.8)

아울러, 해당 택지들 다수가 2·3기 신도시 등 수도권에 위치하여 서울 등 도심접근이 용이하는 등 입지 여건도 양호하다.

(2) 민간분양 1차 사전청약 계획

1. 지구별 공급계획

민간 1차 사전청약은 오산세교2, 평택고덕, 부산장안 지구에서 총 25백호가 공급되며, 우미(우미 린), 호반(호반 써밋), 중흥(중흥 S클래스) 3개 업체가 참여한다.

특히, 수요자가 선호하는 전용면적 84㎡이상이 전체 물량의 절반을 차지하며, 전용면적 100㎡ 대형 평형도 230세대(평택고덕) 공급된다.

우선, 오산세교2 지구는 전체 1만 8천호의 주택을 공급 중에 있으며, 금번 민간 1차 사전청약 대상주택은 A14 블록 내 전용59~84m2 평형 1,391세대*를 우미에서 공급한다.

* 공급평형: 전용면적 59㎡ 822호, 72㎡ 233호, 84㎡ 336호

오산세교2 지구는 지구 북측으로 동탄 신도시, 동측으로 오산시가지와 인접하며, 지하철 1호선(오산역, 오산대역), 수도권 제2순환 고속도로, 경부고속도로 등과 연결되어 교통여건이 우수하다.

평택고덕 국제화지구에서는 총 6.0만호의 주택을 공급 중에 있으며, A49블록에서 전용 84~100m2 총 633호를 호반에서 공급한다.

* 공급평형: 전용면적 84㎡ 403호, 100㎡ 230호

공급세대 모두 전용 84㎡ 이상이며, 전용 100㎡ 이상도 230세대가 공급되어 중대형평형 선호 수요를 충족할 수 있을 것으로 기대된다.

지구 내 삼성 산업단지가 위치하여 직주 근접이 양호하며, 외국 교육기관 등 국제화 계획지구로 특화되어 조성될 계획이며, SRT 지제역, 평택제천 고속도로, 평택파주 고속도로 등 광역교통 여건도 양호하다.

부산 장안지구에서는 중흥에서 5백호(B2)를 사전청약으로 공급한다.

* 공급평형: 전용면적 59㎡ 231호, 84㎡ 273호

부산장안은 인근에 신세계 프리미엄 아울렛, 부산울산 고속도로 장안IC 등이 위치하여 교통·생활 인프라가 양호하다.

2. 지구별 추정분양가

민간 사전청약 단지는 분양가 상한제 대상으로 ｢분상제 매뉴얼｣ 및 ｢추정분양가 매뉴얼｣에 따라 민간업체가 추정분양가를 산정하며, HUG 추정분양가 검증위원회* 검증절차를 거쳐 책정된다.

* HUG 검증委: HUG, 한국부동산원, LH, 해당 자치구 담당공무원 등 5명 내외로 구성

추정분양가 산정 결과, 전용100㎡ 대형평형(평택고덕)을 제외한 90% 물량이 3~4억 원대로 시세대비 60~80%대 수준으로 책정되었다.

※ 다만, 추정 분양가는 신청일 기준의 추정 가격으로 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동 등 사유로 본 청약 시점에 변동 가능

3. 공급방식·신청자격 주요내용

(공급방식) 민간 사전청약은 민영주택으로 전체 공급물량의 37%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급으로 공급된다.

특히, 공공 사전청약(일반 15%, 특별 85%) 대비 일반공급 비율이 높아 다양한 계층의 참여 기회가 확대된 만큼, 공공 사전청약과 상호 보완적으로 작용 가능할 것으로 기대된다.

(추첨제 공급) 아울러, 전체 공급물량의 27%인 680여 세대가 추첨제로 공급되어, 2030세대 등 다양한 계층에게 청약 기회를 제공한다.

특히, 일반공급분* 외에도 11월 민영주택 특공 추첨제 시행에 따라 생애최초·신혼부부 특공물량의 30%도 추첨제로 공급되어,

1인 가구 및 소득기준 초과 맞벌이 가구, 무자녀 신혼부부 등 다양한 계층에게 청약 기회가 확대될 것으로 기대된다.

* 조정대상지역(오산, 평택) 일반공급 추첨제 비율 : 85㎡이하 25%, 85㎡초과 70%
비규제지역(기장) 일반공급 추첨제 비율 : 85㎡이하 60%, 85㎡초과 100%

1인 가구 및 소득기준 초과 맞벌이 가구, 무자녀 신혼부부 등 다양한 계층에게 청약 기회가 확대될 것으로 기대된다.

(신청자격·유의사항) 민간분양 사전청약 신청자격은 공공분양 사전청약과 동일하게 사전청약 공고일을 기준으로 선정하되, 거주지역 우선공급은 예외로 적용*하며, 구체적인 신청자격은 사전당첨자 모집공고문을 통해 확인하여야 한다.

* 거주요건은 현재 거주 중이면 신청 가능하며, 본 청약 입주자모집 공고일까지 기간 충족필요

아울러, 민간 사전청약에 당첨된 경우 다른 공공·민간 사전청약 및 일반 청약을 신청할 수 없다(다만, 당첨자 지위를 포기할 경우 신청가능).

4. 신청절차·당첨자 발표 등

사전청약 접수는 12.13(월)~12.15(수) 중 특별·일반공급 접수가 진행되며, 12.22(수) 당첨자 발표 후 자격검증 등을 거쳐 최종 확정된다.

* 12.13(月): 특별공급(전체), 12.14(火): 일반공급(1순위), 12.15(水): 일반공급(2순위)

※ 공공분양 1ㆍ2차 사전청약 당첨자는 민간 1차 또는 공공 3차 사전청약 당첨자로 선정이 제한되므로, 청약접수前 당첨여부를 반드시 확인 필요

※ 원칙적으로 당첨자 발표일이 동일한 단지에 중복 청약 시 모두 무효 처리되므로, 민간 1차 사전청약은 한 개 단지만 신청가능(발표일 동일)하며, 민간 1차 사전청약과 공공 3차 사전청약(발표일이 다름) 또는 발표일이 다른 일반 청약과 중복신청은 가능(중복당첨 시 발표일 기준 선 당첨만 인정)

단지별 사전당첨자 모집공고문 및 청약관련 정보는 한국부동산원 청약홈 사이트(https://www.applyhome.co.kr)를 통해 확인 가능하다.

2. 3기 신도시 지구계획 승인

한편, 금일 3기 신도시 중 부천대장(1만 9천 5백호·342만㎡) 및 고양창릉(3만 8천호·789만㎡) 신도시의 지구계획이 승인되었다.

이로써 인천계양, 남양주왕숙, 하남교산에 이어 부천대장, 고양창릉까지 3기 신도시 모든 지구의 지구 계획 승인이, 후보지가 최종 발표된 ‘19.5월 이후 약 2년 반만에 모두 완료되었다.

이들 신도시를 통해 총 17만 6천호(공공 9.2만호, 민간 8.4만호)가 공급되며, 그 중 9.7천호를 공공 사전청약으로 공급 중에 있다.

3기 신도시를 포함한 공공 사전청약*은 국민들의 많은 관심 속에 지난 7·10월 인천계양, 남양주왕숙2 등에서 14,435호가 공급되었다.

* 지구지정 → 지구계획 승인 → 사전청약 → 사업승인 → 주택착공 → 본 청약(공공주택사업)

매 공급 회차별로 10만 명 내외가 신청하는 등 높은 호응속에서 진행 중이며, 특히, 전용84m2의 경우 인천계양(381대1), 남양주왕숙2(67대1) 등에서 이례적인 높은 경쟁률을 보였다.

내달(12월) 1일부터 하남교산, 과천주암, 시흥하중, 양주회천 등 4,167호에 대한 세 번째 공공분양 사전청약 접수가 시작되며, 12월 중에는 남양주왕숙ㆍ부천대장ㆍ고양창릉 등 3기 신도시 6천 2백호와 구리갈매역세권(1.1천호)ㆍ안산신길2(1.4천호) 등 우수입지를 대상으로 공공 4차 사전청약(1.4만호) 공고를 추진할 계획이다.

(1) 부천대장 신도시

부천대장 신도시는 약 1만 9천 5백호(인구 약 4만 3천명)의 주택이 공급되며, 여의도공원 약 5배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 32%), 판교 테크노밸리 규모의 일자리 공간 등이 조성된다.

올해 12월 공공분양 사전청약을 통해 최초로 공급되며, ’24년 본 청약이 가능할 전망이다.

부천대장 신도시 내 생활권 중심지역은 특별계획구역*으로 지정하여 상업·업무 등 다양한 기능이 어우러진 입체 특화공간으로 조성된다.

* 특별계획구역 : 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나, 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합적 개발을 하는 것이 필요한 경우에 결정하는 구역

특히, SBRT 등 광역교통정류장과 연계한 용도복합밴드는 일터·삶터·놀이터가 결합된 부천대장 신도시의 랜드마크로 조성할 계획이며, 선형공원을 중심으로 다양한 커뮤니티시설을 집적한 생활가로를 계획하고, ‘5분 내 보행권(300m)’ 개념을 도입하여 대중교통 접근성을 향상시킬 계획이다.

아울러, 판교 테크노밸리 규모(52만㎡, 전체 면적의 약 15%)를 자족공간으로 조성하는 등 자족기능을 강화하여 서울 및 수도권 경부축에 집중된 일자리 기능을 분산·수용할 수 있도록 계획하였다.

정밀의료기기, 지능형 생활가전, 정보통신기술 융합산업기계 등 첨단산업을 유치하고, 인천계양ㆍ서울마곡 지구와의 연계를 통해 경인산업축의 강화와 양질의 일자리 창출을 추진할 계획이다.

(2) 고양창릉 신도시

고양창릉 신도시는 약 3만 8천호(인구 약 8만 3천명)의 주택이 공급되며, 군시설 이전 예정지와 훼손되어 보전 가치가 낮은 그린벨트 등을 활용하여 교통이 편리한 자족도시로 조성된다.

특히, 판교 테크노밸리 1.6배 규모의 일자리 공간(73만㎡, 전체 면적의 9.2%), 여의도공원 13배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 38.6%) 등이 조성될 계획이다.

고양창릉 신도시도 올해 12월 사전청약을 통해 최초 공급되며, ’24년 본 청약이 가능할 전망이다.

도시 내에서 전략적 개발이 필요한 지역은 창의적인 공간활용이 가능하도록 특별계획구역으로 지정하여 조성한다.

특히, 고양선과 GTXA노선 신설역 등 교통 결절점에 위치한 중심복합지구(CMD)에는 상업·업무·문화·공공·주거와 녹지가 어우러진 복합단지를 조성하여 신도시의 랜드마크로 조성할 계획이다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “금번을 시작으로 우수 입지 내 민간분양 사전청약을 더욱 확대하여 다양한 평형·브랜드 아파트 공급을 조기화할 계획”이라면서, “분양가 상한제가 적용되어 시세보다 저렴하고, 추첨제를 통해 더욱 다양한 계층에게 청약 기회가 주어지는 만큼 내 집 마련을 고민하고 계신다면 관심을 가져주셔도 좋을 것”이라고 말했다.

한편, “3기 신도시 부천대장, 고양창릉의 지구계획도 확정되는 등 정부의 205만호 공급대책이 차질 없이 추진 중에 있다”고 하며, “앞으로도 주택 공급의 시차를 최대한 단축하여 국민들께 내 집 마련의 기회를 최대한 빨리 드리고, 주택 시장이 조기 안정될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.