양질 주택공급 늘어 구매심리 살아날 듯


수도권 과밀억제권역서 재건축 때 3채까지 분양

정비사업 활성화되고 재산권 제한 문제 해결

　부동산 시장의 초미의 관심사였던 이른바 ‘부동산 3법’을 여야가 연내 처리키로 합의하면서 그 파급효과에 관심이 쏠리고 있다.

　부동산 3법은 그동안 부동산 거래 활성화에 걸림돌로 지목돼 왔던만큼 시장에 활력을 불어넣는 역할을 할 것으로 기대된다.

　여야가 합의한 내용은 공공택지의 경우 분양가 상한제를 적용하되 민간택지에는 탄력적으로 적용한다는 것이다. 집값 급등이나 투기가 우려된다고 국토부 장관이 지정하는 민간택지에는 적용하되 그렇지 않은 곳에는 분양가 상한제를 적용하지 않는다.

　국토부는 이 조치가 시행되면 첨단기술·최신자재 등을 사용해 주택 수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택 공급이 활성화되고 주거기술이 개발될 것으로 내다봤다.

　국토부 관계자는 “구매력 있는 수요층의 주택 구입을 유발하고 일반 주택 수요자도 상대적으로 저렴한 기존 주택이나 미분양주택을 구입하도록 이끌 것”이라고 말했다.

　실제 아파트 입주 세대의 20%가 평균 608만원을 들여 재시공을 하고 있고 직접 공사비와 폐기 비용 등을 포함하면 연간 6143억원에 달한다. 또 분양가 심사ㆍ공시를 위해서도 1000가구 규모 단지의 경우 3개월 기준 용역비가 3000만원, 민간택지의 경우 감정평가비가 연간 330억원이 소요된다.

　국토부 관계자는 “분양가상한제 개선으로 정책 불확실성이 해소돼 주택 구매 심리가 개선될 것”이라고 말했다.

　정부와 여당이 폐지를 주장했던 재건축 초과이익 환수제는 야당과의 협의 과정에서 3년 유예로 수위가 낮아졌다.

　이 제도는 아파트 재건축사업으로 이익을 봤을 때 그 이익의 일부를 국가와 지방자치단체가 환수하는 제도다. 재건축 후 주택가격에서 개발 전 주택 가격과 개발 비용, 정상적인 주택 가격 상승분 등을 뺀 뒤 부과율을 곱해 재건축 부담금을 산정한다. 이익이 300만원을 초과하면 부담금이 부과되고 이익이 커질수록 더 높은 부과율이 적용된다. 이익의 최고 50%까지 환수된다.

　현재까지 초과이익 부담금은 서울 용산구 한남동 한남연립에 17억1873만원이 부과된 것을 비롯해 정풍연립(2888만원), 우성연립(5277만원), 이화연립(981만원) 등 서울지역에서만 4건이 부과됐다. 한남연립의 경우 조합원들이 반발해 행정소송 중이다.

　정부는 이같은 초과익 환수제가 미실현 이익에 대한 과세이고, 10년 이상 장기간에 걸쳐 재건축을 하면서 얻는 이익인데 이를 최고 50%까지 환수하는 것은 지나친 재산권 침해라는 입장이다. 무엇보다 제도 존속 자체가 조합의 사업 추진을 가로막는 ‘심리적 걸림돌’로 작용한다고 보고 유예보다는 제도 폐지를 희망하고 있다.

　10월말 기준으로 전국의 재건축 단지 가운데 초과이익이 3000만원 이상 발생해 이 제도 폐지 때 혜택이 예상되는 곳은 62개 구역, 4만가구다.

　여야는 또 서울 등 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 보유 주택 수에 관계없이 재건축 주택을 1채만 분양받을 수 있었던 것을 3채까지 분양받을 수 있도록 바꾸기로 했다.

　주택 시장 침체로 일부 미분양 등이 생기는 상황에서 이렇게 하면 정비사업이 활성화되고 재산권 제한 문제도 해결될 수 있을 것으로 예상된다.

　국토부 관계자는 “조합원이 소유 주택 수만큼 주택을 공급받고 이를 전ㆍ월세 주택으로 공급하면 민간 임대주택이 증가하는 효과가 기대된다”고 말했다.

　부동산 3법은 앞으로 국회 국토교통위 전체회의와 법사위를 거쳐 29일 국회 본회의에서 최종 통과될 전망이다.

김태형기자 kth@