개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침 일부개정

1. 개정이유

개발제한구역 제도의 공공성을 강화하기 위하여 공공 중심의 개발원칙을 확립하고, 해제사업 시 공공임대주택의 의무공급과 중소기업에 대한 지원을 통해 공공성을 강화하는 한편, 민간 특수목적법인 개발 시의 개발이익을 공익적으로 활용할 수 있는 방안을 마련하고, 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.

2. 주요내용

가. 특수목적법인의 민간참여기준 강화(안 3-5-1(1) 제1항 및 제3항)

특수목적법인을 통한 민간자본의 해제사업 참여시 민간 투자비율을 50% 미만으로 제한하고, 개발사업 착공 이후에도 50%미만으로 유지하도록 함.

나. 기업형 임대사업자의 사업 추진을 제한(안 3-5-1(1) 제1항)

기업형임대주택사업을 추진하는 민간 사업자가 개발제한구역 해제를 통한 개발사업을 할 수 없도록 제한함.

다. 사업시행자의 대행면적을 조정(안 3-5-1(1) 제1항)

사업시행자가 민간에게 대행하게 할 수 있는 면적은 해당 개발사업 시행면적의 2분의 1을 초과할 수 없도록 함.

라. 임대주택 의무 공급비율 상향(안 3-5-1(3) 제1항)

경제자유구역‧친수구역을 해제하여 공동주택을 건설하고자 하는 경우 35% 이상 공공임대주택을 확보하도록 하고, 산업단지‧R&D단지‧매입공공기관이 매입한 종전부동산 내 건설하는 공동주택‧공공지원민간임대주택의 경우 전체 세대수 대비 최소 20% 비율로 공공임대주택을 확보하도록 함.

마. 미분양 임대주택의 분양전환 기준 강화(안 3-5-1(3) 제2항)

미분양 임대주택을 분양주택용지로 전환하는 기준을 현행 최초 공급공고 후 6개월에서 12개월로 강화하고, 12개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 국가‧지자체‧한국토지주택공사‧지방공사 등에게 임대주택을 공급할 계획이 있는지 확인하고 공급하도록 함.

바. 임대주택 의무 공급비율 제외요건 강화(안 3-5-1(3) 제3항)

최소 20% 비율의 공공임대주택 확보 의무를 면제할 수 있는 공공지원민간임대주택 해제대상 지역의 50㎡이하에서 15만㎡미만으로 축소함.

사. 중소기업을 위한 전용단지의 확보(안 3-5-1(5) 제1항부터 제3항)

해제대상지역 안에 산업단지, 물류단지, 산업시설용지, 유통시설용지 등을 조성하려고 하는 경우 용지면적의 10% 또는 이에 상응하는 분양‧임대가능한 입주공간 연면적의 10% 이상을 개발제한구역 및 그 주변지역의 중소기업을 위한 전용단지로 공급하도록 함.

아. 초과 개발이익에 대한 공익적 활용(안 3-5-1(6))

특수목적법인이 추진하는 사업에 대하여 도시관리계획 입안권자는 특수목적법인이 개발계획을 결정할 때 중앙(지방)도시계획위원회의 심의 시 제시한 예상이익을 초과하는 이익이 발생하는 경우 공익을 위해 활용하도록 할 수 있는 방안을 마련하도록 함.

자. 해제 대상지 선정 시 환경평가등급에 대한 예외 마련(안 3-2-1(2))

국방‧군사시설 등 국가 보안과 관련된 부지로서 보안 상의 이유로 실제 현황과 달리 환경평가 결과가 높게 나타난 경우는 이를 감안하여 해제할 수 있는 근거를 마련함.

3. 참고사항

가. 관계법령 :「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합 의 : 관계부처 이견없음

라. 기 타 : 1) 신․구조문대비표, 별첨

2) 행정예고(2018. 6. 29. 7. 19.) 결과, 특기할 사항 없음

국토교통부 훈령 1060호

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침 일부개정

개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

3-2-1(1) 중 “시가지”를 “시가지(도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역을 말한다. 이하 같다)”로 한다.

3-2-1(2)를 다음과 같이 한다.

(2) 표고·경사도·농업적성도·임업적성도·식물상·수질 등에 대한 환경평가등급이 1 2등급지를 제외한 지역. 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 1 2등급지를 포함하여 적용할 수 있다.

가. 농업적성도 1등급 내지 2등급지로서 농림축산식품부와 협의된 경우

나. 국방‧군사시설 등이 ｢보안업무규정｣ 등에 따라 실제 현황과 다르게 지도 상에 표시된 사실이 관계기관 자료 및 현지조사 등을 통해 확인된 경우

다. 대상지의 정형화를 위하여 불가피한 경우. 이 경우 포함되는 1~2등급지는 가급적 원형보전하여야 한다.

3-2-1(3)② 중 “임대주택(8년이상 임대하는 임대주택을 유상공급면적의 50%이상 공급하는 경우),”를 삭제하고, 같은 조에 제3항과 제4항을 다음과 같이 신설한다.

③ 기존 시가지와 연접한 「공공주택특별법」에 따른 공공주택지구 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

④ 최초 수립된 광역도시계획(목표연도가 2020년인 계획을 말하며, 울산권은 2021년 울산도시기본계획을 말한다)에 반영된 조정가능지역 중에서 2008년 11월 3일 이전에 승인이 완료된 해당 시·군의 도시·군기본계획에 시가화용지 또는 시가화예정용지로 반영된 사업

3-5-1을 다음과 같이 한다.

3-5-1. 해제대상지역에 대한 용도지역·지구의 지정계획 및 지구단위계획과 사업시행을 위한 재원조달계획, 공공기여방안(공원·녹지, 공공임대주택, 중소기업전용단지 등의 확보 및 그 밖의 개발이익 투자방안) 등 구체적인 활용방안을 제시하되, 다음의 사항을 준수하여 수립하여야 한다.

3-5-1(1)을 다음과 같이 한다.

(1) 사업방식 및 사업시행자

① 해제대상지역은 다음 각 호의 자에 의한 전면매수 또는 도시개발법 제21조에 따른 혼용방식(이 경우 환지는 해제면적의 50퍼센트 미만으로 한정한다)으로 추진한다.

3-5-1(1)① 바호의 단서 조항과 사호를 삭제하고, 아호에 “다만, 사업시행자가 대행하게 할 수 있는 면적은 해당 개발사업 시행면적의 2분의 1을 초과할 수 없다.”와 같이 단서조항을 신설한다.

3-5-1(1)③ 중 “2/3미만”을 “50퍼센트”로 하고, 단서 조항을 삭제한다.

3-5-1(2)를 다음과 같이 한다.

(2) 공원‧녹지의 확보(도시계획시설로 결정된 것에 한함)

3-5-1(2)②의 “집단취락 정비사업”을 “(1) ②에 따른 집단취락 정비사업”으로 하고, ⑤을 다음과 같이 신설한다.

⑤ 3-2-1. (2)의 다에 따라 해제대상지역 내 불가피하게 환경평가 1 2등급지를 포함하고 해당 지역을 원형보전하지 않는 경우 ① 또는 ②의 공원·녹지확보 기준과 별도로 해당 지역 또는 그에 상응하는 면적을 공원·녹지로 추가 확보하여야 한다.

3-5-1(3)과 3-5-1(3)①을 다음과 같이 한다.

(3) 공공임대주택의 확보

① 해제대상지역 내 공동주택을 건설하고자 하는 경우에는 전체 세대수 대비 최소 35퍼센트 비율로 공공임대주택을 확보한다. 다만, 산업단지·R&D단지·매입공공기관이 매입한 종전부동산(당해 특별시·광역시·특별자치시‧시 또는 군의 임대주택 공급이 충분하여 특별시장·광역시장·특별자치시장‧시장 또는 군수가 임대주택 비율 완화가 필요하다고 인정한 경우에 한한다) 내 건설하는 공동주택의 경우에는 지구별 여건에 따라 전체 세대수 대비 최소 20퍼센트 비율로 공공임대주택을 확보하여야 한다.

3-5-1(3)②를 다음과 같이 하고 각 호를 삭제한다.

② (1) ①의 바목에 해당하는 사업시행자가 개발계획에 반영된 공공임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고(일간신문, 주택협회 또는 지자체 홈페이지를 통한 공고를 말한다)일 후 12개월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 「공공주택특별법」 제4조제1항제1호부터제4호 중 하나에 해당하는 자에게 해당 공공임대주택건설용지에 공공임대주택을 공급할 계획이 있는지 여부를 확인해야 하며 확인 결과 공공임대주택공급 계획이 없다고 판단되는 경우 이를 국민주택규모 이하의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다.

3-5-1(3)③을 다음과 같이 하고 ④를 신설한다.

③ ①에도 불구하고 공공지원민간임대주택 공급촉진지구를 지정하기 위해 개발제한구역을 해제하는 경우에는 해당 공급촉진지구 내 전체 공동주택 세대수의 20퍼센트 이상을 공공임대주택으로 확보하여야 한다. 다만, 해제대상지역이 15만 제곱미터 미만인 경우, 개발제한구역 해제 결정권자는 사업시행자와 협의 후 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 거쳐 사업시행자에게 공공임대주택 확보가 아닌 다른 공공성 확보를 위해 필요한 조치사항을 요구할 수 있다.

④ ①에도 불구하고 3-5-1.(1) ②에 따라 집단취락 해제지역을 개발할 때 ｢도시개발법｣에 따른 환지방식을 준용하는 경우에는 ｢도시개발법｣ 또는 ｢도시 및 주거환경정비법｣의 공공임대주택 확보기준을 적용할 수 있다.

3-5-1(4)을 다음과 같이 한다.

(4) 상위계획과의 부합

해제대상지역에 대한 활용방안은 「수도권정비계획법」, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」,「산업입지 및 개발에 관한 법률」,「지방재정법」등의 관련법령 및 산업단지지정계획, 투자심사 등 그에 따른 관련계획과 부합하여야 한다.

3-5-1(5)와 3-5-1(5)①을 다음과 같이 한다.

(5) 중소기업을 위한 전용용지(공간)의 확보

① 해제대상지역 안에 산업단지, 물류단지 및 도시지원시설용지 등을 조성하려고 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 용지 면적의 10퍼센트 이상 또는 이에 상응하는 분양 및 임대가능한 입주공간(｢건축법 시행령｣ 제119조제1항제4호에 따라 건축물의 연면적 산정에서 제외되는 지하층은 제외한다) 연면적의 10퍼센트 이상을 개발제한구역 안(중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토교통부장관(시‧도지사)이 인정하는 경우 개발제한구역이 아닌 주변지역까지 범위를 확대할 수 있다)에 위치한 ｢중소기업기본법｣ 제2조제1항에 따른 중소기업(법 제30조제1항에 해당하는 행위자를 포함하고 2010년 2월 6일 이전에 행위가 이루어진 경우에 한하며, 이하 “중소기업”이라 한다)을 위한 전용단지(용지 또는 입주공간)로 공급해야 한다.

3-5-1(5)① 라호 중 “보금자리주택업무처리지침”을 “공공주택 업무처리지침”으로 하고, 마호를 바호로 하고, 라호와 바호 사이에 마호를 다음과 같이 신설하며, 바호(종전의 마호) 중 “라호”를 “마호”로 한다.

마. 「도시개발업무지침」별표2의 산업시설용지 및 도시지원시설용지

3-5-1(5)②를 다음과 같이 신설한다.

② ①에 따라 조성되는 전용단지(용지 또는 입주공간)의 입주자격 등 입주와 관련된 사항은 해당 시장·군수·구청장이 지역 실정 등을 고려하여 이를 정한다.

3-5-1(5)③을 다음과 같이 신설한다.

③ ①에 따라 조성되는 전용단지(용지 또는 입주공간) 중 최초 분양공고(일간신문과 해당 지자체 및 중소벤처기업부가 운영하는 입주기업 모집공고 홈페이지를 통한 공고를 말한다) 후 1년 이상이 경과하도록 미분양된 분에 대해서는 중소기업 외의 자에게도 공급할 수 있다.

3-5-1(6)을 다음과 같이 신설하고, 3-5-1(7)을 삭제한다.

(6) 초과 개발이익에 대한 공익적 활용

3-5-1(1)①의 바호에 따른 특수목적법인이 추진하는 사업에 대하여 도시관리계획 입안권자는 개발계획을 결정할 때 특수목적법인이 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회) 심의 시 제시한 예상 이익을 초과하는 이익이 발생하는 경우 그 일부를 공익을 위해 활용하도록 할 수 있는 방안을 마련하여야 한다.

4-2-2(2)①에 다음과 같이 단서조항을 신설한다.

다만, 시장 또는 군수가 국토교통부장관에게 도시관리계획 변경 결정을 요청하기 위해 입안하는 경우 국토교통부장관에게 요청하기 전에 관할 도지사와 협의를 거쳐야 한다.

5-1-2(1)에 “일간지”를 “일간신문”으로 한다.

7-1-1 중 “2016년 1월 1일”을 “2018년 7월 1일”로 하고, “12월 31일”을 “6월 30일”로 한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

제2조(적용례) 3-5-1.(2)⑤, 3-5-1.(2)⑤, 3-5-1.(3)①, ② 및 ③, 3-5-1.(5)③, 3-5-1(6), 4-2-2.(2)①의 개정규정은 이 훈령의 시행일 이후 개발제한구역 해제를 위한 도시·군관리계획을 입안하는 경우부터 적용한다.

제3조(해제 추진 주체에 대한 적용례) 이 훈령 발령 이전에 3-5-1(1)①바호와 사호에 따라 도시‧군관리계획 변경을 요청한 경우에는 종전의 규정에 따른다.